Vinduer med produksjonsfeil og råte: delvis medhold (FinKN 2025-624)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 2013, solgt for 9,4 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en særegen bolig med høy standard og fremhevet vindusløsningene. Tilstandsrapporten ga både vinduer og hovedbad TG 1 (best mulig tilstandsgrad). Den opplyste at det ikke var punkterte glass, og at det ikke var spor etter svertesopp på badet.

Etter overtakelsen fant kjøperen råteskader og punkteringer i vinduene. Vinduene viste seg å ha en produksjonsfeil fra tiden de ble laget. Skadene var størst på de mest værutsatte sidene, mot sør og sørvest, men kjøperen mente at også de andre vinduene ville få redusert levetid. Kjøperen fant dessuten svertesopp i fugene i dusjnisjen på hovedbadet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 949 269 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning, med forsinkelsesrenter. Kravet bygde på at alle vinduene måtte skiftes. Tre vinduer var allerede skiftet for 131 875 kroner, og det lå et tilbud på 810 519 kroner for resten.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen bare kunne kreve dekning for vinduene med påviste råteskader, og at det ikke var nødvendig å bytte resten. Om svertesoppen mente selskapet at det ikke var vist at den oppsto før overtakelsen. Selskapets egen takstmann anslo kostnaden ved å skifte de vinduene som var skadet, til 290 675 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble avgjort under dissens (uenighet i nemnda). Nemnda var enig om mangelen og om metoden, men ikke om beløpet.

For det første mangelen. Nemnda mente vinduene og badet hadde mangler etter § 3-2, siden begge var gitt TG 1 i salgsdokumentene.

For det andre metoden. Prisavslaget skal tilsvare kostnaden ved å få mangelen rettet. Nemnda så ikke grunn til å skille mellom vinduer med skader og vinduer uten. Selskapet hadde ikke lagt frem noe som viste at verditapet var lavere. Dokumentert totalkostnad var 942 394 kroner.

For det tredje fradraget. Kjøperen kunne ikke få full kostnad, fordi nye vinduer gir en standardheving og forlenger levetiden utover det som var avtalt. Kjøperen måtte ved kjøpet regne med at vinduene var minst ti år gamle. Fradraget er skjønnsmessig. Flertallet på to mente sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) beløp på 700 000 kroner var rimelig. Det pekte også på usikkerheten om når de uskadde vinduene må byttes, og at det var selskapet som hadde brakt saken inn for nemnda.

Mindretallet mente det bare skulle gjøres fradrag for at levetiden forlenges, ikke for standardheving, siden selskapet ikke hadde vist noen nevneverdig standardheving. Vinduer varer ofte lenge, og fordelen består i at en utskifting skyves ut i tid. Etter mindretallets regnestykke skulle prisavslaget vært 834 000 kroner. Flertallets beløp ble stående, med kjøperens egenandel på 10 000 kroner trukket fra, og forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er relativt ny, kan ha mangler selv om alt er vurdert til TG 1. En produksjonsfeil som gir råte i noen vinduer, kan også gi krav som gjelder vinduene som ennå ikke er skadet.

Saken viser også at du sjelden får full pris for nye vinduer. Nemnda trekker for at du får nyere og bedre vinduer enn du kjøpte. Hvor stort fradraget blir, er skjønnsmessig, og nemnda var her uenig om det.

Kort oppsummert

• Vinduene hadde produksjonsfeil og råte, og badet hadde svertesopp, til tross for TG 1.
• Nemnda mente det var mangler, men delte seg om hvor stort fradraget for nye vinduer skulle være.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 700 000 kroner i prisavslag mot et krav på 949 269 kroner.