Bad i naboens bod og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2026-183)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en eldre bygård på Østlandet, oppført i 1939. Den ble solgt for 3 930 000 kroner med kontrakt i juli 2022, og kjøperen overtok i august 2022. Ved kjøpet tegnet kjøperen en boligkjøperforsikring hos selskapet. Slik forsikring hjelper kjøperen med å følge opp krav mot selgeren, og den forskutterer kostnader til nødvendig juridisk og teknisk bistand når det er mer sannsynlig enn ikke at boligen har en mangel.

Salgsprospektet sa at blokken var byggemeldt, og at det fantes et eldre, uattestert dokument fra 1939 i stedet for en ferdigattest. Prospektet sa ingenting om at en bod i naboleiligheten var slått sammen med badet.

Sameiet oppdaget en feil i de registrerte tegningene for oppgangen og engasjerte en arkitekt. I mars 2023 fikk kjøperen en e-post fra sameiets styre om at tegningene avvek fra virkeligheten, sammen med et brev fra Plan- og bygningsetaten. Brevet forklarte at boden i naboleiligheten var lagt inn i badet. Det krevde både endring av brannskille og en søknadspliktig bruksendring (godkjenning av at et rom skal brukes til noe annet enn det er godkjent for). Ferdigattest for ombygging av brannskillene kom i mai 2025.

I mars 2025 kontaktet kjøperen selskapet. Han skrev at han var i gang med å selge og hadde vanskeligheter fordi leiligheten ikke var godkjent som boenhet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen ba boligkjøperforsikringen om videre bistand til å reklamere overfor selgeren og selgerens forsikring. Saken gjaldt altså ikke et prisavslag i kroner, men retten til bistand. Kjøperen mente at fristen for å reklamere først begynte å løpe da han forsto de faktiske og rettslige følgene, og at det måtte tas hensyn til at styret hadde lovet å rette opp planløsningene.

Selskapet, som var kjøperens egen forsikringsgiver, avslo. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent (reklamasjon er beskjed til selgeren om at du mener boligen har en mangel), og at kravet mot selgeren derfor ikke kunne føre frem. Da var forsikringen heller ikke dekkende. Selskapet mente også at meldefristen i forsikringsavtaleloven var oversittet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. To ting var avgjørende.

For det første når fristen begynte å løpe. Nemnda mente at fristen senest begynte i mars 2023, da kjøperen fikk vite at naboens bod var slått sammen med badet. Det spilte ingen rolle at kjøperen ventet på at sameiet skulle følge opp saken overfor myndighetene. Det avgjørende var at han da oppdaget, eller burde ha oppdaget, forholdet. Reklamasjonen i 2025 kom derfor for sent etter avhendingsloven § 4-19 første ledd.

For det andre megleren. Fristen kan i visse tilfeller settes til side hvis megleren har vært grovt uaktsom, uærlig eller illojal (§ 4-19 tredje ledd). Nemnda mente ikke at dette var sannsynliggjort.

Siden kravet mot selgeren dermed ikke kunne nå frem, hadde kjøperen ikke krav på videre bistand etter forsikringsvilkårene. Nemnda tok ikke stilling til om det egentlig var en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan begynne å løpe når du får vite om forholdet, selv om du ikke kjenner alle konsekvensene og selv om noen andre, som et sameie, har sagt at de skal rydde opp. Dermed kan retten til å kreve noe fra selger være tapt før man vet hva det vil koste.

Den viser også at en boligkjøperforsikring bare gir bistand når det er sannsynlig at kravet mot selgeren kan føre frem. Er kravet tapt på grunn av tidsfristen, faller bistanden bort. Om forholdet i seg selv hadde vært en mangel, kom nemnda aldri til.

Kort oppsummert

• Badet i en leilighet fra 1939 var bygget ved å innlemme naboens bod, uten godkjenning, og kjøperen ba egen boligkjøperforsikring om videre bistand.
• Fristen for å melde fra til selgeren begynte senest i mars 2023, og meldingen i 2025 kom for sent.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke videre bistand.