Fuktskadet vaskerom med TG 3 i enebolig fra 1978: ikke medhold (FinKN 2025-1318)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1978, solgt for 1 900 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev den som en praktisk enebolig med pent opparbeidet tomt og sa at den var normalt vedlikeholdt for alderen. I tilstandsrapporten het det at huset var eldre, men i alminnelig god stand med tanke på alderen. Rapporten advarte samtidig om at flere deler var fra byggeåret, og at man måtte regne med oppgraderinger.

Vaskerommet fikk TG 3 (den svakeste tilstandsgraden, som betyr store avvik eller behov for tiltak). Rapporten sa at våtrommet måtte totalrenoveres, og anslo kostnaden til mellom 100 000 og 300 000 kroner. Bakgrunnen var at rommet var bygget etter regler fra før 1997, at det manglet dokumentasjon, og at tettesjiktet ikke var tett i overgangen mellom to deler av rommet.

Etter overtakelsen fant kjøperen sopp og feil på takplater og en tett ventil i veggen. En takstrapport fra kjøperens side pekte på feilmontert dampsperre, fuktskader i bindingsverket og muggvekst bak himlingsplater. Kostnaden ble anslått til 38 499 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 80 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet gjaldt bare skjulte byggefeil, ikke den oppgraderingen rapporten allerede hadde varslet. Kjøperen mente at fuktskadene gikk utover det man kunne regne med, og at takstmannen hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.

Fremtind, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på TG 3 og kostnadsanslaget og mente kjøperen hadde fått grundige risikoopplysninger (opplysninger i salgsdokumentene om at noe er svakt eller kan gå galt). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse. Tre forhold veide tyngst.

For det første risikoopplysningene. Nemnda har flere ganger sagt at det er vanskelig å påberope seg mangler ved en bygningsdel som har fått TG 3. Kjøperen var fortalt at vaskerommet måtte totalrenoveres.

For det andre alderen. Et våtrom som er over 40 år gammelt og mangler dokumentasjon, kan ha konstruksjonsfeil og råteskader uten at det er overraskende. De dokumenterte kostnadene på 38 499 kroner gikk ikke utover det kjøperen med rimelighet måtte regne med, sett opp mot de opplysningene som var gitt.

For det tredje mente nemnda at det ikke var grunnlag for å si at takstmannen hadde opptrådt grovt uaktsomt eller gitt for få opplysninger. Kjøperen hadde pekt på at vaskerommet virket nyere, blant annet fordi innredningen var fra 2022 og 2023. Nemnda mente dette ikke kunne veie tungt når opplysningene om selve konstruksjonen var så tydelige. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 3 og en uttrykkelig anbefaling om totalrenovering svekker et senere krav kraftig, også når feilene viser seg å være skjulte. Det avgjørende er hva kjøperen ble fortalt før kjøpet, ikke hva som senere ble funnet bak overflaten.

Det hjelper lite at deler av rommet ser nytt ut. Nemnda så på de grunnleggende konstruksjonene, altså tettesjikt, vegger og oppbygging, og ikke på synlige overflater.

Kjøperen hadde riktignok avgrenset kravet til skjulte feil. Likevel kom nemnda til at slike feil ikke var upåregnelige i et så gammelt våtrom med den beskrivelsen.

Kort oppsummert

• Vaskerom i enebolig fra 1978 fikk TG 3, og rapporten sa at det måtte totalrenoveres.
• Kjøperen fant fukt, sopp og feilmontert dampsperre og krevde 80 000 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente det ikke var en mangel og ga selskapet medhold. Kjøperen fikk ikke medhold.