Oversvømt plen i enebolig fra 1984: ikke medhold (FinKN 2023-606)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1984 på en stor tomt med stor og flat plen. Den ble solgt for 6,025 millioner kroner sommeren 2022 og overtatt 1. august. Saken gjelder den nye avhendingsloven, som gjelder for salg etter 1. januar 2022. Selger hadde eid og bodd i boligen bare i to måneder.

Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa åpent at det sto vann på deler av plenen, at plenen ikke ble drenert godt nok, at det måtte foretas terrengdrenering, og at ytterligere undersøkelser ble anbefalt. Terrengforholdene fikk TG 2 (avvik), og ble beskrevet som avvik som ikke krever umiddelbare tiltak.

Tre dager etter overtakelsen var plenen oversvømt og mettet med vann. Kjøperen beskrev det som å gå i en myr og la frem bilder og videoer. Et entreprenørfirma mente at store deler av hagen var ubrukelig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 312 500 kroner. Beløpet var firmaets pris for masseutskifting, drensgrøft med rør og en overvannskum. Kjøperen hadde også brukt 7 000 kroner på strakstiltak. Kjøperen mente at selger måtte ha visst at problemet ble underkommunisert, og at «lys» TG 2 ga inntrykk av et lite problem.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), viste til at boligen var i den stand som var opplyst. Selger kjente ikke til mer enn rapporten, hadde bodd der kort og brukt hagen minimalt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, under noe tvil, og nemnda var enig. Den vurderte først om boligen avvek fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-2), deretter om selger hadde holdt tilbake noe (§ 3-7).

For § 3-2 pekte nemnda på at risikoen var opplyst. Både salgsoppgaven og rapporten sa at det var stående vann og at terrenget måtte dreneres. Begrepet terrengdrenering kan dekke alt fra enkle tiltak til masseutskifting med rør og kummer, og kjøperen kunne ha spurt takstmannen om hva som lå i det. Det var denne opplyste risikoen som viste seg like etter overtakelsen.

Nemnda hadde noe forståelse for at kjøperen mente TG 3 ville vært riktigere. Men tilstandsgraden er en faglig skjønnsvurdering på befaringstidspunktet, og nemnda kan ikke overprøve den når den bare har dokumentene å gå på.

For § 3-7 fant nemnda ingen konkrete holdepunkter for at selger kjente til mer enn det som var opplyst. Selger hadde bodd i boligen bare i to måneder.

Kjøperen nådde dermed ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret risikoopplysning i salgsdokumentene, som stående vann og anbefalt terrengdrenering, kan stenge for krav selv når problemet viser seg langt større enn kjøperen så for seg. Nemnda la vekt på at omfanget var uklart, og at kjøperen kunne ha spurt nærmere.

Den viser også at valget av tilstandsgrad har stor betydning, men at nemnda er tilbakeholden med å overprøve det. En selger som har bodd i boligen kort tid, kan ha lite kunnskap utover rapporten.

Kort oppsummert

• Plenen ble oversvømt tre dager etter overtakelsen av en enebolig fra 1984, og kjøperen krevde 312 500 kroner.
• Salgsdokumentene hadde opplyst om stående vann og behov for terrengdrenering, og selger hadde bodd der bare i to måneder.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.