Manglende isolasjon i enebolig fra 1950: delvis medhold (FinKN 2023-807)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Sørlandet fra 1950, solgt for 3 700 000 kroner. Salgsoppgaven sa at boligen holdt normalt god standard, men at noe modernisering måtte påregnes. Energikarakteren var G. Tilstandsrapporten ga loft og tak TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og påpekte dårlig lufting og fuktskjolder i takkonstruksjonen. Rapporten sa ingenting om manglende isolasjon i vegger eller tak, men den presiserte at den ikke beskrev det som lå inni lukkede konstruksjoner.

Blant vedleggene var et brev fra bygningsrådet som godkjente byggingen etter byggemeldingen. Kjøperen gjorde grundige undersøkelser før budet og fant selv byggemeldingen fra 1950 i kommunens arkiv. Der sto det at boligen skulle isoleres med 20 mm glassvattmatte.

Da kjøperen senere pusset opp et bad og rev en knevegg og deler av ytterveggen og taket, viste det seg at det så ut til å mangle isolasjon. En takstmann mente at det var isolasjon i bjelkelaget mot kaldloftet, men mest sannsynlig ikke i skråtak, knevegger og yttervegger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 182 287 kroner under selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner for å dekke kjøperens krav om mangler). Hun mente at boligen avvek fra det som var avtalt og det hun kunne forvente, og at selgeren hadde visst om den manglende isolasjonen uten å si fra.

Forsikringsselskapet avslo. Det mente at byggemeldingen ikke var en del av avtalen, og at kjøperen ikke kunne forvente isolasjon i en så gammel bolig. Selv om hun kunne det, måtte isolasjonen regnes som utskiftingsklar. Selgeren hevdet dessuten at han hadde sagt tydelig fra på visning. Kjøperen bestred det. Selskapet stilte også spørsmål ved kostnadene, fordi store deler av boligen ifølge selskapet allerede var etterisolert på en måte som ga dobbelt isolasjon.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var delt. Flertallet på to av tre medlemmer kom til at kjøperen fikk delvis medhold. Tre ting var avgjørende for dem.

For det første mente flertallet at selgeren må bære risikoen for opplysninger i dokumenter som salgsoppgaven viser til. Når et bestemt dokument er nevnt eller vedlagt, hører det med i det samlede bildet av hva som er avtalt (§ 3-1). Er selgeren usikker, kan han ta forbehold. Vedlegget fra bygningsrådet viste at byggemeldingen var godkjent, så den var mer enn en uforpliktende intensjon.

For det andre mente flertallet at kjøperen kunne forvente det som sto i byggemeldingen (§ 3-2). Beskrivelsen av isolasjonen var så konkret om omfang og materiale at avviket var en mangel, selv om boligen var gammel og hadde dårlig energikarakter. Flertallet la også vekt på at denne bestemmelsen ikke har noe krav om at feilen må ha påvirket kjøpet.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet. Kjøperen hadde bare krav på den isolasjonen som sto i byggemeldingen fra 1950. Innblåsing av moderne isolasjon i ytterveggene gir en bedre standard og lengre levetid, og det måtte trekkes betydelig fra for (§ 4-12). Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner etter fradrag for egenandelen.

Mindretallet mente at det ikke var noen mangel. Det var vanskelig å knytte ansvar til en byggemelding som ikke var gjort til en del av salgsdokumentene, og som selgeren kanskje aldri hadde sett. En bolig kan også være bygget litt annerledes enn den første byggemeldingen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at dokumenter som salgsoppgaven henviser til, kan få betydning for hva du kan forvente av boligen. Jo mer konkret en opplysning er, desto vanskeligere er det å avfeie den med at boligen er gammel. Samtidig får du ikke nødvendigvis dekket hele kostnaden ved en moderne utbedring. Hvis boligen bare må komme opp på det nivået som ble beskrevet, trekkes verdien av forbedringen fra.

Saken er avgjort under dissens (at nemnda var uenig), og spørsmålet var etter flertallets mening ikke lett. Det betyr at utfallet kunne blitt et annet i en tilsvarende sak.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant ikke isolasjon i vegger og tak i en enebolig fra 1950, selv om byggemeldingen oppga det.
• Flertallet mente byggemeldingen var en del av avtalen og at avviket var en mangel, mens mindretallet var uenig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag mot et krav på 182 287 kroner.