Råteskader på torvtak i hytte fra 2007: delvis medhold (FinKN 2026-456)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hytte fra 2007 i Telemark, solgt for 2,25 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 16.2.22. Kjøperen overtok 11.3.22. Salgsoppgaven beskrev hytta som «meget fagmessig utført» og nevnte et saltak med torv på taket. Tilstandsrapporten ga yttertaket TG 0 og TG 1 (ingen eller bare små avvik). Rapporten sa at taket bare var inspisert fra bakken på grunn av is og snø, og at konstruksjonen var lukket, slik at den ikke kunne undersøkes. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) hadde selger svart nei på spørsmål om utettheter i tak, og opplyste bare at det var bygd ny terrasse i egeninnsats.

Sommeren 2024 oppdaget kjøperen råteskader på taket da hytta skulle males. En takstmann mente at skaden skyldtes kondens og fuktopptrekk i takmembranen, og at den antakelig hadde utviklet seg over mer enn 10 år. Skaden var skjult av maling.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 329 635 kroner, med forsinkelsesrenter. Beløpet bygget på en revidert rapport, der en summeringsfeil var rettet. Den første rapporten hadde anslått utbedringen til 204 509 kroner, og det reviderte anslaget var 329 634 kroner. Kjøperen mente at det ikke var grunn til å vente kostbare utbedringer på taket, og at takstmannen hadde hatt mulighet til å se råteskadene fra takutstikkene.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at kjøperen hadde reklamert for sent, over 2 år og 5 måneder etter overtakelsen, og at skadene burde vært oppdaget tidligere. Det mente også at det ikke var en mangel. Hvis nemnda kom til at det var det, burde utmålingen bygge på det første, lavere anslaget, med 50 prosent fradrag for standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda tiltrådte det. Nemnda fant at det var en mangel. Yttertaket hadde TG 0 og TG 1, og det var ikke gitt noen konkrete risikoopplysninger om råte. Kjøperen kunne derfor forvente et tak uten slike skader. Reklamasjonen ble ansett som rettidig, siden skaden var skjult av maling og først ble synlig ved skraping.

Utmålingen var det uklare. Sekretariatet hadde funnet det vanskelig å ta stilling til beløpet, fordi det reviderte anslaget hadde en ekstra post som ikke var forklart. Kjøperen forklarte i anmodningen til nemnda at tre poster ikke var lagt inn i summen, og at dette var rettet. Nemnda fant forklaringen sannsynlig, særlig fordi selskapet ikke hadde kommentert den.

Nemnda tok utgangspunkt i det reviderte anslaget, men trakk fra noe for at et nytt tak har lengre levetid og bedre standard enn det gamle. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 300 000 kroner, før fradrag for egenandelen. Forsinkelsesrenter ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad på taket gir kjøperen rett til å forvente et tak uten større skader, selv om taket ikke kunne undersøkes ordentlig. Når selger eller takstmann ikke har gitt noen advarsel, får ikke en begrenset inspeksjon frem risikoen.

Den viser også at beløpet ikke blir det samme som kravet. Selv når kjøperen får medhold, trekker nemnda fra for at et nytt tak gir lengre levetid. Uklare eller endrede kostnadsanslag gjør det også vanskeligere å få fastsatt beløpet.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en hytte fra 2007 fant skjulte råteskader på et torvtak og krevde 329 635 kroner.
• Taket hadde TG 0 og TG 1 uten risikoopplysninger om råte, og reklamasjonen var i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et skjønnsmessig prisavslag på 300 000 kroner før fradrag for egenandelen.