Taklekkasje der shingel ligger over shingel: delvis medhold (FinKN 2026-176)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980, solgt for 3 000 000 kroner med kontrakt i februar 2023. Kjøperen overtok i juni 2023. Tilstandsrapporten ga yttertaket TG IU (ikke undersøkt), fordi det lå snø og is på taket ved befaringen. På loftet fant takstmannen synlige fuktmerker og svertesopp stedvis i taktroen rundt pipegjennomføringen, og målte høyt fuktinnhold. Dette ga TG 3 (store eller alvorlige avvik), og rapporten anslo utbedring til 10 000 til 50 000 kroner. Loftet hadde også utettheter i dampsperren rundt et lufterør (TG 2, avvik som kan kreve tiltak). Rapporten anbefalte ytterligere undersøkelser.

Selger hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) svart nei på spørsmål om kjennskap til utettheter i taket. Selger opplyste at ny takpapp av typen shingel var lagt i 2011, og at det var gjort ved egeninnsats uten fagfolk.

Våren etter overtakelsen fant kjøperen vann under shingelen og på undertaket. Fagfolk mente at ny shingel var lagt oppå gammel, at forkantbeslaget ikke var skiftet, og at vannet trakk opp mellom lagene. Taktekkingen måtte rives og eventuelt fuktskadet undertak skiftes. Kostnaden ble anslått til 212 325 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 212 325 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at risikoopplysningene tilsa mindre utbedringer, og at han ikke kunne regne med å måtte skifte hele taktekkingen for over 200 000 kroner. Han mente også at tilstandsrapporten ikke fulgte forskriftskravene.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avviste kravet. Det viste til de konkrete risikoopplysningene og til at takpappen var lagt av selger selv. Selskapet mente også at kjøperen hadde tatt en større risiko fordi taket var ikke undersøkt.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var uenig med sekretariatet, men fant det under noe tvil sannsynliggjort at det var en mangel. Tre ting veide tyngst.

For det første at taket ikke var undersøkt. Nemnda mente at risikoen ikke går over til kjøperen bare fordi en bygningsdel ikke er sett på. Det kreves helt konkrete risikoopplysninger. Dette gjelder særlig etter lovendringen i 2022, der utgangspunktet er at selger bærer risikoen for skjulte feil.

For det andre risikoopplysningene. Rapporten var tydelig om fukt og svertesopp, men de var knyttet til pipegjennomføringen og ikke til hele taktroen. Kjøperen hadde utbedret forholdet rundt pipen lokalt, og nemnda mente ikke at skaden kom av det. Det var ikke påregnelig at hele taktekkingen måtte skiftes kort tid etter overtakelsen.

For det tredje beløpet. Nemnda mente at det måtte gjøres et merkbart fradrag, både for risikoopplysningene som var gitt, for at taket nå bygges av fagfolk og for lengre levetid. Etter et skjønn ble prisavslaget satt til 100 000 kroner etter fradrag for egenandelen, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et tak som ikke er undersøkt, ikke gjør at kjøperen automatisk tar all risiko. Det må være konkrete advarsler, og de teller bare for det de faktisk gjelder.

Den viser også at delvis medhold kan bety at nemnda er enig i at det er en mangel, men trekker mye fra i beløpet. Når arbeid ble gjort ved egeninnsats, og når nytt tak blir bedre enn det gamle, kan det bety at kjøperen bare får en del av regningen dekket.

Kort oppsummert

• Taklekkasje i en enebolig fra 1980, der ny shingel var lagt oppå gammel, og taket var ikke undersøkt ved salget.
• Nemnda mente at risikoopplysningene gjaldt pipegjennomføringen, og at det ikke var påregnelig å skifte hele taktekkingen.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 100 000 kroner i prisavslag etter fradrag.