Lite fall til sluk på bad i enebolig fra 1955: ikke medhold (FinKN 2024-1124)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1955, solgt for 6,8 millioner kroner ved kjøpekontrakt i april 2023. Salgsoppgaven omtalte to delikate flislagte bad. Badet i andre etasje fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) i tilstandsrapporten.

Takstmannen skrev at det ikke var mulig å måle fallet rundt sluket, fordi badekaret sto i veien. Han målte i stedet høydeforskjellen fra døråpningen til sluket til omtrent 60 millimeter og kalte den tilfredsstillende. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) opplyste selger at membran og flislegging på begge bad var gjort i 2012, delvis av faglært og delvis av ufaglært.

Etter overtakelsen i desember 2023 så kjøperen at vann samlet seg på flisgulvet etter bruk av badekaret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 40 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var kostnaden til å rette opp fallet. Kjøperen mente at det var gitt feil opplysninger om fallet, siden det ble kalt tilfredsstillende. Kjøperen viste også til at badet ikke fulgte byggeforskriften som gjaldt da badet ble pusset opp i 2012, altså TEK 10.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til opplysningene før salget og særlig til at badet fikk TG 2. En rapport fra selskapets takstmann sa at fallet ikke oppfylte kravet i TEK 10, men at gulvet fungerte i bruk. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda så på tre forhold, og fant ingen mangel etter avhendingslovas § 3-2, § 3-7 eller § 3-8.

For det første hva takstmannen faktisk hadde sagt. Ordet tilfredsstillende gjaldt høydeforskjellen til dørterskelen, og den var reelt sett tilfredsstillende. Fallet rundt selve sluket ble ikke undersøkt, og det sto tydelig i rapporten at det var fordi badekaret blokkerte. Kjøperen hadde dermed fått en klar risikoopplysning. Nemnda fant ikke at takstmannen burde ha undersøkt likevel, og han hadde ikke opptrådt grovt uaktsomt (§ 3-7).

For det andre hva kjøperen kunne vente. Selger hadde bare opplyst at membran og fliser var byttet i 2012. Det er noe annet enn en totalrenovering av bad. Opplysningen ga ikke kjøperen grunn til å vente at fallet fulgte reglene i TEK 10 (§ 3-2).

For det tredje at badet fikk TG 2, og at det var opplyst at fallet ikke var undersøkt. Det talte mot høye forventninger. Badet hadde dessuten badekar, og for lite fall er da mindre til plage enn om man dusjer rett på gulvet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det lønner seg å lese tilstandsrapporten nøye, også det den sier at den ikke har kunnet undersøke. Åpent oppgitte begrensninger regnes som risikoopplysninger til kjøperen.

Den viser også at ordlyden i opplysningene betyr mye. Hadde selger skrevet at badet var totalrenovert, kunne kjøperen hatt større grunn til å vente at gulvet fulgte gjeldende regler. Opplysningen her var smalere.

Et lavt kostnadsanslag hjelper ikke når selve mangelen ikke er påvist.

Kort oppsummert

• Vann ble stående på gulvet på et bad i en enebolig fra 1955, og kjøperen krevde 40 000 kroner.
• Takstmannen hadde skrevet at fallet rundt sluket ikke var målt, og badet fikk TG 2.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.