Branntekniske avvik i tomannsbolig fra 1953: delvis medhold (FinKN 2025-425)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en vertikaldelt tomannsbolig fra 1953, solgt for 4,81 millioner kroner. Kjøper overtok i august 2023. Salgsoppgaven fortalte at boligen hadde midlertidig brukstillatelse fra 1953 og at kjelleren var godkjent for bruksendring i 2021. Den nevnte også avvik fra de godkjente tegningene. Videre sto det at brannskillet (veggene som skal hindre at brann sprer seg mellom boenhetene) på loftet mot naboen var av tre og ikke tilfredsstilte dagens krav.

Tilstandsrapporten ga branntekniske forhold TG 0 (ingen avvik). Rapporten gjaldt slukningsutstyr og røykvarslere, og ingenting av det var påpekt som mangelfullt.

I september 2023 ble det avdekket avvik i brannskillet mellom boenhetene, da naboen gjorde arbeid i sin seksjon. Et fagnotat pekte på fem avvik. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i september og november 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 184 755 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Beløpet kom fra et pristilbud fra en håndverker om å utbedre avvik på loftet, ved etasjeskillet mellom kjeller og første etasje, en åpen ventil på vaskerommet og en murvegg ved pipen. Kjøper mente at forholdene var upåregnelige, og at selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det mente at avviket på loftet var opplyst og dermed en del av avtalen. Det mente også at byggeåret var referansen, og at kjøper ikke kunne forvente at boligen tilfredsstilte dagens regler. Selskapet mente kjøper ikke kunne kreve prisavslag for loftet når det var opplyst om det.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde allerede gitt kjøper delvis medhold, og nemnda kom til det samme. Tre forhold var viktige.

For det første ga ikke avviket på loftet grunnlag for mangel. Det var opplyst ved salget, og det som er opplyst, er en del av avtalen. Kjøper kan da ikke kreve prisavslag for det.

For det andre var to avvik en mangel etter § 3-2 første ledd (boligen skal være slik kjøper med rimelighet kunne vente). Det var avvikene i etasjeskillet og i det nedre brannskillet. Nemnda la avgjørende vekt på at tilstandsrapporten ga TG 0 for branntekniske forhold, og at avvikene angikk sikkerhet. Selskapet hadde rett i at det kunne stilles spørsmål ved om dagens byggeregler var rett målestokk, men det endret ikke resultatet.

For det tredje ble beløpet lavt. Sekretariatet hadde ikke satt noe beløp, siden kravet også omfattet loftet. Nemnda satte prisavslaget til 19 555 kroner, inkludert merverdiavgift og fradrag for egenandelen, med utgangspunkt i håndverkerens oppstilling slik selskapet hadde gjengitt den. Kjøper hadde ikke kommet med konkrete innvendinger mot beregningen. Forsinkelsesrenter ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad skaper en forventning. Når rapporten gir TG 0 for branntekniske forhold, er det tungt at avvik som gjelder sikkerheten likevel dukker opp senere.

Den viser også at det som er opplyst, ikke gir grunnlag for krav. Loftet var nevnt i salgsoppgaven, så den delen av utbedringen falt bort.

Til sist viser saken at et krav som samler flere avvik, kan bli langt mindre når bare noen av dem regnes som mangler. Det er derfor nyttig å holde avvikene fra hverandre og dokumentere kostnaden for hvert enkelt.

Kort oppsummert

• Avvik i brannskillet mot naboen i en tomannsbolig fra 1953.
• Avviket på loftet var opplyst, og to andre var ikke det, med TG 0 i tilstandsrapporten.
• Kjøper fikk delvis medhold: 19 555 kroner i prisavslag, mot et krav på 184 755 kroner.