Lekkasje fra terrasse over garasje: delvis medhold (FinKN 2026-488)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1936 i Rogaland, med påbygg fra 1980-tallet. Den ble solgt for 5,5 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 24.3.22, og kjøperen overtok 25.5.22. Salgsoppgaven fortalte om flere tilbygg og moderniseringer rundt 2010. Terrassen over garasjen fikk i tilstandsrapporten delvis TG 1 og delvis mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten nevnte et rekkverk som ikke var barnesikkert, svertesopp, malingsavflassing og avskalling fra flisefuger, og la til at tiltakene ville koste under 10 000 kroner. I garasjen var det kondens i taket og kalkutslag på veggene. Selger opplyste også i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at det hadde vært fukt i garasjen.

I juni 2025, tre år etter overtakelsen, oppdaget kjøperen en lekkasje fra terrassen ned i garasjen. En takstmann fant sprekker i muren og manglende fall på terrassen, slik at vannet ble liggende og trengte ned gjennom taket. Utbedring, med nytt fall og ny membran (tettesjikt), ble anslått til 163 750 kroner. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) overfor selskapet 28.8.25.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 163 750 kroner, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at omfanget var upåregnelig: opplysningene ved salget handlet om kondens og ventilasjon, ikke om selve terrassen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at kjøperen hadde reklamert for sent etter tre år og flere regnfulle vintre. Det pekte også på at garasjen var 42 år gammel, at både terrasse og garasje hadde fått mørk TG 2, og at det var gitt opplysninger om fukt. Det mente dessuten at det ikke fantes noen membran, slik kjøperen påsto. Subsidiært krevde selskapet et stort fradrag for standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom under tvil til samme resultat. Nemnda kalte saken et grensetilfelle.

Reklamasjonen var i tide. Nemnda fant ingenting i dokumentene som tilsa at kjøperen burde ha oppdaget forholdet tidligere.

Nemnda mente at kjøperen måtte regne med noen utbedringer, men at behovet som ble avdekket, var større enn det som var påregnelig. Risikoopplysningene handlet om kondens og dårlig ventilasjon i garasjen, og de tilsa at problemene kunne løses enkelt og billig. De sa ingenting om svakheter ved terrassens tettesjikt, manglende fall og risiko for vanninntrengning. Nemnda la også vekt på at kjøperen ikke hadde fått noen opplysning om alder eller levetid på membranen.

Nemnda mente det var mest sannsynlig at det fantes en membran, men at det ikke var avgjørende. Kjøperen måtte uansett regne med at den var i underkant av 40 år gammel og kunne trenge utskifting.

Prisavslaget ble likevel bare 30 000 kroner etter fradrag for egenandelen. Nemnda trakk fra et merkbart beløp for standardheving og forlenget levetid (at boligen blir bedre enn den var, og at delen får lengre levetid enn før). Forsinkelsesrenter ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en dårlig tilstandsgrad ikke betyr at alle feil er påregnelige. Det avgjørende er hva opplysningene faktisk sa, og om de pekte på den feilen som senere dukker opp. Opplysninger om ett problem, for eksempel kondens, kan gi kjøperen inntrykk av at situasjonen er mindre alvorlig enn den er.

Samtidig er det en pris for gamle bygningsdeler. Når en membran er nær 40 år gammel, trekker nemnda fra for at kjøperen får en nyere og bedre løsning. Beløpet kan derfor bli mye lavere enn utbedringskostnaden.

Kort oppsummert

• Terrassen over en garasje i en enebolig fra 1936 lakk, med manglende fall og en gammel membran.
• Reklamasjonen var i tide, og nemnda mente utbedringsbehovet var større enn opplysningene ved salget tilsa.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 30 000 kroner i prisavslag av et krav på 163 750 kroner.