Mangelfullt fundament i sidebygning fra 1910: delvis medhold (FinKN 2025-1158)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig fra 1910, solgt for 8,5 millioner kroner. Salgsprospektet opplyste at bygningen stod på grunnmur og fundamentering av teglstein, betong og lettklinkerblokker. Tilstandsrapporten ga grunnmur og fundamenter TG 1 (ingen eller bare små avvik). Etasjeskillerne fikk TG 3 fordi det var merkbare skjevheter i gulvene. Selger opplyste at sidebygningen var totalrehabilitert av faglærte i 2013 og 2014, og at det da ble funnet råtne bunnsviller som ble byttet ut.

Salgsprospektet var også åpent om at deler av boligen manglet ferdigattest og at rom i sidebygningen var innredet uten godkjent bruksendring. Kjøperen overtok risikoen for eventuelle pålegg fra kommunen.

Når kjøperen etterisolerte boligen og rev en bod, kom det frem at sidebygningen ikke hadde en grunnmur som bar bygningen slik den skulle. Den hvilte i hovedsak på noen få punkter, med oppstablede blokker av ulik kvalitet imellom, og en langvegg hadde flyttet seg omtrent ti centimeter sideveis.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at forholdet var en mangel fordi grunnmuren var vurdert til TG 1 og sidebygningen var oppgitt som totalrehabilitert. Kravet var et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 043 000 kroner. Beløpet bygde på et tilbud på 598 800 kroner for å bygge nytt fundament og 445 000 kroner for etterisolering, kledning og ny bod.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet for å dekke kjøperens krav), viste til at bygningen var gammel og at slik fundamentering var vanlig da den ble bygget. Selskapet erkjente likevel at opplysningene om fundamentet var uriktige. Det mente at en takstmann sitt lavere estimat på 303 000 kroner måtte legges til grunn, og at det måtte gjøres et fradrag på 60 % fordi kjøperen får en bedre bygningsdel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold, og nemnda sluttet seg til det.

For det første var det en mangel. Boligen avvek fra det som var avtalt og fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-1 og § 3-2). Kjøperen kunne ikke vente at fundamentet var skiftet ut. Men når en sidebygning er totalrehabilitert og det ble funnet råtne bunnsviller, er det naturlig å tro at fundamentet ble undersøkt. Kostnader til refundamentering var ikke påregnelige.

For det andre var det uten betydning om opplysningene faktisk hadde påvirket kjøpet. Når det er avvik mellom opplyst og faktisk stand, foreligger mangelen uansett.

For det tredje, og mest krevende, var utmålingen (§ 4-12). Nemnda fant ingen av tilbudene fullt egnet. Tilbudet fra tømrerfirmaet var mer bindende, men inneholdt arbeider som ikke hørte til feilen. Metoden som ble foreslått i den lavere rapporten, med injeksjon av et produkt under fundamentene, kunne være egnet, men usikkerheten var vanskelig å bedømme. Kjøperen har bevisbyrden for kostnadene, og nemnda måtte gjøre et skjønn med fradrag for standardheving og en egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1). Nemnda kom til at 350 000 kroner var rimelig og forsvarlig, med tillegg av forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad på fundamentet, og opplysning om totalrehabilitering, kan gi et krav selv om boligen er over hundre år gammel. Alder gir ikke selger rett til å opplyse feil.

Samtidig viser den at du ikke får dekket et pristilbud i sin helhet. Tilbudet må gjelde selve feilen, og arbeid som forbedrer boligen ut over avtalen trekkes fra. Jo mer tilbudet er avgrenset til det som mangler, desto lettere er det å få det lagt til grunn.

Kort oppsummert

• Sidebygningen hvilte på punktfundamenter og løse blokker, selv om grunnmuren var vurdert som TG 1.
• Nemnda mente det var en mangel, men fant ingen av kostnadsoverslagene fullt brukbare.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 350 000 kroner i prisavslag, mot krav på 1 043 000 kroner.