Feil i kommunale avgifter og garasjekostnad: kjøper tapte (FinKN 2025-644)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig fra 1998 med to utleiedeler, solgt for 9,2 millioner kroner i juli 2024. Salgsoppgaven opplyste at kommunale avgifter for 2024 var 35 035 kroner. Den la til at tjenestene normalt øker i pris hvert år, og at forbruket kan variere. Boligen hadde egen garasje, og i tillegg en parkeringsplass i et lukket garasjeanlegg under nabobygget. Under tinglyste heftelser og rettigheter stod det en bestemmelse om driftskostnader som ikke kunne endres uten sameiets samtykke.

Etter overtakelsen fant kjøperen at de kommunale avgiftene for 2024 var 37 834 kroner, og at garasjeplassen ga 825 kroner i årlige driftskostnader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 90 608 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Under sitt krav trakk kjøperen fra egenandelen, slik at kravet stod på 80 608 kroner. Kjøperen mente opplysningene om avgiftene var uriktige, at selgeren visste om driftskostnadene til garasjen, og at han ville lagt inn et lavere bud med riktig informasjon.

Selgerens forsikringsselskap mente at boligen var i opplyst og avtalt stand. Det viste til at salgsoppgaven varslet at avgiftene kunne variere og øke, at det var opplyst om en bestemmelse om driftskostnader, og at beløpene var beskjedne.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første garasjekostnaden. Nemnda var enig med kjøperen i at salgsoppgaven burde gitt tydeligere informasjon om de årlige kostnadene. Likevel var det ikke grunnlag for mangel. Det er vanlig at det følger driftskostnader med når man kjøper seg inn i et felles garasjeanlegg, og 825 kroner i året er så lite at det ikke ville virket avskrekkende om det var oppgitt.

For det andre de kommunale avgiftene. Opplysningen var ikke riktig, og det kunne med fordel vært sagt at tallet var usikkert, siden siste kvartal gjensto. Forskjellen var 2 799 kroner. Det er vanskelig å tenke seg at en så liten forskjell påvirket avtalen (§ 3-8).

For det tredje egenandelen. Selv om avviket skulle regnes som et brudd på avtalen, ligger 2 799 kroner under den lovbestemte egenandelen på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd). Risikoen for senere endringer i avgiftene har kjøperen overtatt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at uriktige tall i salgsoppgaven ikke alltid gir et krav. Når beløpet er lite, og salgsoppgaven varsler at avgifter kan endre seg, er utsiktene svake. Egenandelen på 10 000 kroner gjelder for alle mangelskrav, og avvik som ligger under den, gir ikke noe å kreve.

Saken viser også at nemnda kan være enig i at informasjonen burde vært bedre, uten at det fører til et krav.

Kort oppsummert

• Kommunale avgifter var 2 799 kroner høyere enn opplyst, og en garasjeplass ga 825 kroner i årlige driftskostnader.
• Nemnda mente beløpene var små, at avgifter normalt varierer, og at avviket lå under egenandelen på 10 000 kroner.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 90 608 kroner.