Vannverk, sotskader og brannvegg i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2026-841)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig oppført omkring 1987, solgt som dødsbo for 780 000 kroner. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at det ikke fantes byggetegninger, og at vannforsyningen kom fra et privat vannverk eller en brønn. Dokumentasjon på vannkvalitet var ikke kjent og burde innhentes.

Tilstandsrapporten ga branntekniske forhold og pipe og ildsted TG 3 (alvorlige avvik) og opplyste om avvik i branncelleinndelingen etter dagens regler. Utvendige vann- og avløpsledninger fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysning om at vannkvaliteten var utilfredsstillende dokumentert. Takkonstruksjonen fikk TG IU (ikke undersøkt).

Etter overtakelsen tok kjøperen opp fire forhold: at tomten var ulovlig fradelt, at det manglet brannsikring mot nabohuset, sotskader og det private vannverket. Kjøperen oppdaget at vannverket i boligen forsynte flere naboer, og at det utløste krav fra Mattilsynet. Kjøperen hadde også boret ny brønn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prinsipalt at kjøpet hevet. Subsidiært krevde kjøperen prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på til sammen 1 041 368 kroner. Beløpet var 458 125 kroner for fradeling og brannsikring, 378 935 kroner for sotskader og 204 308 kroner for vannverket.

Forsikringsselskapet, Fremtind, mente det ikke var dokumentert at tomten var ulovlig fradelt. Selskapet mente at brannforholdene var opplyst i tilstandsrapporten, og at sotskadene var endelig forlikt. Vannverket var opplyst før salget, og selskapet mente at den rimeligste utbedringen var å registrere det hos Mattilsynet uten kostnad.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga delvis medhold og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) på alle punkter.

For fradelingen hadde kjøperen ikke sannsynliggjort at den var ulovlig. Kommunen hadde ikke vurdert den som ulovlig. Brannsikringen ble derfor heller ikke avgjort, fordi de uavklarte spørsmålene om fradelingen gjorde at nemnda ikke hadde forsvarlig grunnlag for å konkludere.

For sotskadene hadde kjøperen og selskapet inngått en minnelig løsning der kjøperen fikk utbetalt 91 499 kroner. Den var endelig, og det var ikke grunnlag for å sette den til side. Kjøperens senere innvending om at hun hadde akseptert under press, førte ikke frem.

For vannverket fant nemnda en mangel etter avhendingsloven § 3-2. Salgsdokumentene opplyste om privat vannverk, men ikke om at vannverket lå i boligen og forsynte flere naboer, eller at det ville utløse krav fra Mattilsynet. Vilkårene for heving var ikke oppfylt. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner med forsinkelsesrenter. Egenandelen var allerede trukket fra i den minnelige løsningen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda krever dokumentasjon. Påstander om ulovlig fradeling eller manglende brannsikring, uten at kommunen har konkludert, er ikke nok til at nemnda tar stilling.

En minnelig løsning med selskapet er endelig. Selv om du senere mener at du har svart for raskt, gir det ikke uten videre rett til å ta saken opp igjen.

En opplysning om privat vannverk dekker ikke alt. Er det først etter overtakelsen at du oppdager at anlegget forsyner andre og har egne krav, kan det være en mangel selv om vannverket var nevnt.

Kort oppsummert

• Fire forhold ble krevd: fradeling, brannsikring, sotskader og privat vannverk, til sammen 1 041 368 kroner.
• Bare vannverket ble en mangel. De andre var ikke dokumentert eller endelig forlikt.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 100 000 kroner.