Uisolert garasjebygg og utett vindu i enebolig: ikke medhold (FinKN 2026-158)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet fra 1993, solgt for 20 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 23.5.24, og kjøperen overtok 5.7.24. På eiendommen sto også et garasjebygg fra 2003 med dobbel garasje, loftstue, bod og et innredet uthus som var brukt som hagestue.

Salgsoppgaven fremhevet garasjebygget. Utestuen ble presentert som et flott sted å samle familie og venner, med peis, skiferlignende gulv og faste møbler. Det ble opplyst at det ikke fantes ferdigattest for garasjebygget, og at loftstuen ikke var godkjent. Tilstandsrapporten beskrev garasjebygget, men ga det ingen tilstandsgrad. Hovedbygningens yttervegger, vinduer og ytterdører fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at garasjebygget ikke var isolert, bortsett fra loftstuen. Det oppdaget kjøperen da et kjølerom ble revet og en loftsluke ble åpnet. Veggene og himlingene var pent kledd med gips, det var skjult elektrisk anlegg og vinduer med isolerglass. Dessuten begynte det å blåse og komme vann inn ved et stuevindu i den første høststormen i november 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag og erstatning på til sammen 628 521 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos HDI. Utbedring av isoleringen var anslått til 576 520 kroner, og vinduet til 21 300 kroner uten moms.

Kjøperen mente at det var en mangel at bygget var uisolert, fordi kjøperen etter det som var vist og skrevet kunne vente at et så påkostet bygg var isolert. Kjøperen mente også at både selger og takstmann hadde gitt for lite informasjon om vinduet.

Selskapet mente det ikke var avvik fra det som var avtalt. Salgsdokumentene sa ikke at garasjebygget var isolert, og kjøperens egen takstmann hadde ikke funnet noe krav om isolering av slike bygg. For vinduet viste selskapet til risikoopplysningene som var gitt før salget. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Nemnda sa at den fant saken noe tvilsom, særlig fordi garasjebygget var markedsført som et flott oppholdssted. Tre forhold avgjorde likevel.

For det første må kjøperens forventninger bygge på det som ble opplyst ved salget. Salgsmaterialet sa ikke at hele garasjebygget var isolert. Den synlige tilstanden, med skjult elektrisk anlegg og pene overflater, var ikke nok til å gi en berettiget forventning om isolasjon (§ 3-2). Kjøperens egne antagelser om hvordan bygget var satt sammen, telte ikke.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at det fantes et krav i lov eller forskrift om isolering av denne typen bygg (§ 3-1). Kjøperens egen takstmann fant heller ikke noe slikt krav, selv om han mente det var uvanlig byggeskikk å la være.

For det tredje fant nemnda ikke at selger eller takstmann hadde holdt tilbake opplysninger om vinduet (§ 3-7). Takstmannens befaring var ett år før kjøperen oppdaget at vinduet var utett.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at gode bilder og en flott markedsføring av et bygg ikke er det samme som en opplysning om hvordan det er bygget. Skal du kunne kreve at noe er isolert, må det være opplyst eller følge av et krav i reglene.

Saken viser også at bygg uten tilstandsgrad og uten ferdigattest er en risiko som kjøperen bærer. Selv når nemnda selv har tvil, kan resultatet bli at kjøperen taper.

For vinduer i eldre bygg er tidspunktet for takstmannens befaring viktig. Avvik som viser seg lenge etter, er vanskelig å legge til grunn som feil i rapporten.

Kort oppsummert

• Et innredet garasjebygg med hagestue og bod var ikke isolert, og et stuevindu lakk. Kravet var 628 521 kroner.
• Nemnda fant ikke at salgsmaterialet lovet isolasjon, og fant ikke noe krav om isolering i reglene.
• Selskapet fikk medhold, under noe tvil, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.