Feil ved fasade og vindtetting i bolig fra 1879: delvis medhold (FinKN 2026-284)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1879, solgt for 3,15 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev standarden som normalt god, men varslet at boligen måtte oppgraderes for å møte dagens krav. Den nevnte også en rekke tiltak i nyere tid, blant annet etterisolering og ny kledning omkring 2010. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den beskrev værslitt og oppsprukket trevirke i lite omfang og anbefalte lokal utbedring.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger om ufaglært arbeid som normalt bør gjøres av faglærte, og skrev at de selv hadde gjort en del snekkerarbeid.

Etter overtakelsen merket kjøperen kald trekk flere steder. En byggmester fant at vindsperreduken (duken som stopper vind bak kledningen) ikke var avsluttet riktig nederst på veggen, så isolasjonen lå åpen for vind og fuktighet. Det manglet også tetting og isolasjon rundt vinduer og dører.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 522 666 kroner, som var byggmesterens dyreste utbedringsalternativ. I tillegg krevde kjøperen 4 000 kroner for utgifter til juridisk bistand, og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at boligen var solgt med nyere vinduer og kledning, og at det ikke var grunn til å vente så store utførelsesfeil.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder, til at det var opplyst om egeninnsats, og til TG 2 for veggene. Hvis kravet likevel ble tatt til følge, mente selskapet at utbedringen måtte beregnes etter sitt eget takstfirma, som anslo kostnadene til 143 688 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda sluttet seg fullt ut til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det gitt lite konkret risikoinformasjon. Rapporten nevnte bare lokale tiltak på grunn av vær og slitasje, og omfanget var beskrevet som lite. At kledningen var utført ufagmessig, med svak vindtetting og fare for fukt, var ikke påregnelig. Nemnda fant en mangel etter § 3-2.

For det andre skulle selgers takstmann undersøkt overgangen mellom grunnmur og fasade og tatt stikkprøver på typiske skadesteder. Feilene var synlige, og rapporten hadde ikke varslet om at undersøkelsen var begrenset.

For det tredje gjaldt beløpet. Kjøper må som hovedregel godta den rimeligste forsvarlige utbedringen. Nemnda fant likevel at selskapets rimeligere alternativ var svakt, blant annet fordi det ikke sørget for lufting mellom kledning og vindsperre. Det dyreste alternativet ble derfor lagt til grunn. Etter hensyn til alder og opplysningen om behov for lokale tiltak ble prisavslaget satt til 400 000 kroner, og egenandelen på 10 000 kroner ble trukket fra. Utgiftene på 4 000 kroner og forsinkelsesrenter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig og en TG 2 ikke fritar for ansvar. Når rapporten bare varsler om lokale tiltak, kan kjøper vente at kledningen ellers er utført forsvarlig, og at skjulte feil ved en oppgradering ikke ligger skjult i bakgrunnen.

Den viser også at delvis medhold er vanlig. Beløpet blir gjerne lavere enn kravet fordi alder og opplysninger trekker ned, og fordi egenandelen trekkes fra. Uttalelser fra fagfolk om hvorfor en løsning er tryggere enn en annen, kan avgjøre hvilken utbedring som legges til grunn.

Kort oppsummert

• Ufagmessig etterisolering, kledning og vindtetting i en enebolig fra 1879, med krav om 522 666 kroner.
• Rapporten hadde bare varslet om lokale tiltak, og selgers takstmann skulle ha oppdaget de synlige feilene.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 400 000 kroner i prisavslag før egenandel, og 4 000 kroner for juridisk bistand.