Lekkasje fra gammelt bad og boligkjøperforsikring: ikke medhold (FinKN 2025-763)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt en leilighet fra 1899, solgt for 4 900 000 kroner ved kontrakt av 23.2.24 og overtatt 8.7.24. Kjøperen tegnet boligkjøperforsikring da hun kjøpte. Den dekker rimelige og nødvendige kostnader til juridisk bistand og dokumentasjon når kjøper vil kreve noe av selger, men bare hvis det er sannsynlig at kjøper har et krav etter avhendingslova (loven om kjøp av bolig).

Badet var fra 1990-tallet. Tilstandsrapporten ga veggene og himlingen TG 1, og gulvet TG 2 fordi det var bom (hulrom) under mange fliser. Sluk, membran og tettesjikt fikk TG 3, den dårligste graden: slukløsningen var gammel, det var ikke sett tegn til tettesjikt, og et eventuelt tettesjikt hadde nådd forventet levetid. Rapporten anbefalte å pusse opp hele badet og anslo kostnaden til 100 000 til 300 000 kroner.

Under selgers flyttevask kom det vann ned i etasjen under. Da badet ble revet, fant kjøperen fuktskader og råte, og badet måtte totalrenoveres. Under arbeidet oppsto det også en ny lekkasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde videre hjelp fra sitt eget selskap, som har solgt henne boligkjøperforsikringen. Hun mente at vannskaden kom rett før hun overtok, slik at leiligheten ikke lenger var slik den var da kontrakten ble skrevet, og at saken var prosedabel (at den har rimelig sjanse for å føre frem i en rettssak). Hun viste til at veggene hadde TG 1 og at hun ikke ble varslet om at badet ikke tålte vanlig bruk.

Selskapet avslo videre bistand. Det mente at et krav mot selger ikke kunne føre frem, fordi badet var opplyst som utett og anbefalt oppusset i sin helhet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Rapporten varslet om utett bad. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik og et varsel om at utbedring kan være nødvendig straks eller innen kort tid. Kjøper måtte derfor regne med at hele badet måtte totalrenoveres på kort sikt.

Råte hører til et utett bad. Nemnda mente at TG 1 for veggene kunne ha vært klarere. Men en kjøper kan normalt ikke forvente at et utett bad er uten råteskader. Det er tvert imot en naturlig følge av at fuktsikringen mangler. Råten viste dessuten at lekkasjen hadde pågått lenge, så det var ikke en ny skade mellom kontrakt og overtakelse.

Ingen feil hos selger eller takstmann. Det var ikke holdepunkter for at selger eller takstmann kjente til mer enn det som ble opplyst (§ 3-7 og § 3-8). At takstmannen ikke målte fukt, garanterer ikke at det ikke finnes skjulte skader.

Nemnda var noe i tvil. Det var ingen tegn til at renoveringen måtte skje umiddelbart, og det var uklart om kostnadene ville holde seg innenfor anslaget. Nemnda tok forbehold om at utbedringen ligger innenfor det intervallet takstmannen oppga.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at boligkjøperforsikringen bare gir hjelp når kravet mot selger er sannsynlig nok. Når rapporten gir lavest tilstandsgrad på tettesjiktet og anbefaler full oppussing, er det vanskelig å vise at skader og råte er upåregnelige.

Den viser også at nemnda tar forbehold om kostnadene. Dersom utbedringen skulle koste mer enn intervallet i rapporten, kunne vurderingen blitt en annen. Kjøperen fikk ikke medhold, og avslaget på videre bistand var berettiget.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra et bad fra 1990-tallet i en leilighet fra 1899, med krav om videre bistand fra kjøperens boligkjøperforsikring.
• Badet var gitt TG 3 på tettesjiktet og anbefalt oppusset i sin helhet, så råte og totalrenovering var påregnelig.
• Kjøper fikk ikke medhold. Avslaget fra selskapet var berettiget.