Lytt leilighet fra 1962 og dårlige overflater: ikke medhold (FinKN 2024-730)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet fra 1962, solgt for 4,45 millioner kroner i 2022. Salgsprospektet omtalte den som «Rålekker» og opplyste at bad, kjøkken og innvendige overflater var betydelig oppgradert i 2020 og 2021. Etasjeskillet av betong fikk TG 1 (best mulig tilstand), og vinduer og dører fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Kjøperen driver med musikk og spurte megler før kjøpet om det var lytt. Megler svarte at selger og han selv ikke hadde merket spesielt mye støy mellom etasjene, og at etasjeskillet er av betong. Etter overtakelsen mente kjøperen at leiligheten var svært lytt. Hun mente også at overflatene var dårlig utført, at flere dører ikke var tette, og at det var sprekker og hull i vegger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 450 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Hun la frem en rapport som satte verdifallet for lyd til forskjellen mellom kjøpesum og prisantydning, og en kostnad for å utbedre overflater og dører. Hun la også frem uttalelser fra en leieboer og opplysninger fra styreleder.

Forsikringsselskapet avviste kravet. Selgeren hadde ikke opplevd unormal støy. Styreleder mente støynivået var normalt. Dessuten var overflatefeilene synlige, og selger hadde nevnt dem på privat visning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Det var tre hovedgrunner:

• Ingen opplysningssvikt om lyd. Nemnda kunne ikke se at selger kjente til, eller måtte kjenne til, at lydforholdene var unormale. Meglers uttalelse var generell. Rapporten bygde på kjøperens oppfatning, uten målinger, og var knapp.
• Uttalelser fra naboer og leieboere veier lite. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke vurdere troverdighet på samme måte som en domstol. Den er derfor varsom med å bygge på slike uttalelser når de strider mot selgers uttrykkelige forklaring. Om noen sa noe muntlig utover det som stod i dokumentene, kan bare avklares når vitner forklarer seg direkte.
• Ingen mangel etter avhendingsloven § 3-2. Det var en eldre bygård, og verken salgsoppgave eller tilstandsrapport hadde fremhevet stille beliggenhet eller lydforhold. Lydtoleranse er i utgangspunktet subjektiv, og det var ikke dokumentert noe objektivt avvik fra det man kan vente i en bolig med den alderen.

For de andre forholdene var det ikke sannsynliggjort noe ansvar for selger. Forholdene var lite dokumentert, og kjøper må uansett selv dekke 10 000 kroner av tap ved mangler.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper som bryr seg om et bestemt forhold, som lyd, bør få svaret skriftlig og konkret. Et generelt svar fra megler om at en bolig ikke er særlig lytt, blir sjelden tolket som en garanti. Nemnda ser på hva som kan dokumenteres.

Når kravet bygger på egen opplevelse uten målinger og på uttalelser fra andre som selger bestrider, er det vanskelig å nå frem i nemnda. Det gjelder også for påstander om overflatefeil som er lite dokumentert.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 450 000 kroner fordi leiligheten fra 1962 var lytt og overflatene var dårlig utført.
• Nemnda fant ingen opplysningssvikt og ingen mangel, og la vekt på manglende dokumentasjon.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem med kravet.