Sprukket glasstak og defekt håndkletørker: delvis medhold (FinKN 2023-906)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Agder, oppført i 2000 og solgt for 4,4 millioner kroner ved kontrakt datert 23.4.22. Kjøperen overtok 1.6.22. Siden salget skjedde etter 1.1.22, gjaldt den nye avhendingsloven.

Salgsprospektet sa at håndkleholdere, herunder håndklevarmere, fulgte med. I tilstandsrapporten fikk sanitærutstyret og balkongen TG 1 (best mulig tilstandsgrad). Om balkongen sto det bare at det var registrert normal slitasje. Rapporten sa ikke noe om glasstaket over balkongen. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved våtrom.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at glasstaket over balkongen var skittent og ikke mørkfarget, slik hun trodde på visningen, og at det hadde sprekker. Hun sa fra til selskapet 11.7.22. Senere fant hun at håndkletørkeren med vannbåren varme på badet ikke virket, og hun sa fra om det 29.8.22. En rørlegger mente at den var tett av innvendig rust, og at den måtte byttes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 56 240 kroner, med forsinkelsesrenter. Det tilsvarte utbedringskostnadene i en takstrapport. Blant tallene lå et tilbud på 21 740 kroner for nytt glass, 3 438 kroner for rengjøring av glasstaket og 34 500 kroner for ny håndkletørker. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger).

Selskapet avviste kravet. Det mente at boligen var slik en kjøper kunne vente av en leilighet på den alderen, og at tilstandsrapportens punkt om balkong ikke gjaldt glasstaket. Sprekkene var etter selskapets syn bare kosmetiske og lite sjenerende, og hvis de oppsto etter overtakelsen, var selgeren ikke ansvarlig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første måtte kjøperen bevise at sprekkene fantes da avtalen ble inngått. Selgeren hadde ikke sett dem, og kjøperen oppdaget dem først etter overtakelsen. Det var like sannsynlig at de kom etterpå. Kjøperen la frem en uttalelse fra et glassfirma om at glasset hadde vært sprukket over lang tid, men den var skrevet et år og tre måneder etter at kjøperen klaget, og den fikk ikke avgjørende vekt.

For det andre spilte alderen inn. Salgsdokumentene sa ikke hvor gammelt glasstaket var, så nemnda tok utgangspunkt i byggeåret. Glasstaket var 22 år ved salget, og da måtte kjøperen regne med vedlikehold og utbedring på kort sikt. Det var heller ikke vist at sprekkene hadde betydning for bruken, eller at de ville gi lavere pris ved et senere salg. Balkongen var ikke innglasset, så det måtte uansett forventes at det ble vått ved regn.

For det tredje var den defekte håndkletørkeren en mangel. Salgsdokumentene sa at den fulgte med, og badet hadde TG 1. Det var ikke påregnelig at den var tett av rust. Reparasjonen kostet 34 500 kroner. Nemnda satt avslaget skjønnsmessig til 7 000 kroner etter at kjøperens egenandel på 10 000 kroner var trukket fra. Kjøperen fikk også forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen har bevisbyrden for at en feil fantes ved salget. En feil du oppdager kort tid etter overtakelsen, er ikke nok alene hvis det er like sannsynlig at den oppsto etterpå.

Den viser også at alder teller. I et bygg fra 2000 må du regne med at deler som glasstak trenger vedlikehold, selv om tilstandsrapporten gir høye tilstandsgrader. Ting som følger med i salget og som er ødelagt, er noe annet, og der kan du få avslag. Men kjøperen må dekke de første 10 000 kronene selv, så små saker gir liten uttelling.

Kort oppsummert

• Glasstaket hadde sprekker, og håndkletørkeren var tett av rust. Kjøperen krevde 56 240 kroner.
• Sprekkene var ikke bevist å ha vært der ved salget, og et 22 år gammelt tak måtte det regnes med vedlikehold på. Håndkletørkeren var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 7 000 kroner i prisavslag, pluss forsinkelsesrenter.