Vann i krypkjelleren på fritidsbolig fra 1985: delvis medhold (FinKN 2024-897)

Hva saken gjaldt

Fritidsboligen på Østlandet var oppført i 1985 og ble solgt for 2,8 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 14.6.22. Kjøperen overtok 13.6.22. Salgsoppgaven beskrev en bolig i normalt god standard.

Tilstandsrapporten ga krypkjeller, byggegrunn og terrengforhold TG 1 (ingen avvik). Rapporten sa at det ble målt tørre og normale verdier i krypkjelleren, og at utluftingen var god. Grunnmur og fundamenter fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), knyttet til sprekker i grunnmuren.

I egenerklæringen svarte selger at det ved store nedbørsmengder kom vann under hytta, og at det ble pumpet ut med en lensepumpe. Selger svarte nei på om det var utført drenering, og «ikke relevant» på spørsmål om vann eller fukt i krypkjeller.

Kjøperen opplevde vann i krypkjelleren første gang i november eller desember 2022. Pumpen løste ikke problemet. Etter at et firma i mars 2023 fant over en meter vann i krypkjelleren, reklamerte kjøperen 12.4.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 112 500 kroner, med forsinkelsesrente fra 7.8.23. Det var tre prisestimater for utbedringen: 1 820 080 kroner, 887 500 kroner og 1 112 500 kroner, alle inkludert mva. Kjøperen mente at tilstandsrapporten ikke sa noe om manglende drenering og at vannproblemet var underkommunisert.

Selskapet (selgers boligselgerforsikring) mente først og fremst at kjøperen hadde reklamert for sent, fordi det måtte ha regnet langt tidligere enn november. Videre mente selskapet at vannet var en del av avtalen, at det var opplyst om vann under hytta og at forholdet lå innenfor det kjøperen kunne vente.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

For det første var reklamasjonen i tide. Fristen begynte å løpe da kjøperen fikk fagrapporten i mars 2023 og skjønte at lensepumpen ikke løste problemet. Reklamasjonen kom under to uker senere. Nemnda pekte også på at boligen er en fritidsbolig som brukes tidvis, og at vannet kom i krypkjelleren og ikke i et oppholdsrom.

For det andre var det en mangel. Tilstandsrapporten hadde ingen negative opplysninger om krypkjeller eller tomteforhold, og nevnte ikke manglende drenering. Selgers egenerklæring nedtonet risikoen, siden den viste til en pumpe som løsning og svarte at det ikke var relevant å spørre om fukt i krypkjeller. Nemnda mente at kjøperen ikke kunne regne med behov for slike utbedringer så kort tid etter overtakelsen, og at feilen brøt med § 3-2 (boligen må stemme med det kjøperen med rimelighet kunne vente).

For det tredje ble prisavslaget satt langt lavere enn kravet. Kjøperen må godta den rimeligste løsningen som retter feilen, og utgangspunktet var estimatet på 887 500 kroner. Kjøperen ville få ny drenering, nypusset ringmur, nytt gulv og ny terrasse, så det ble gjort et betydelig fradrag for standardheving. Prisavslaget ble satt til 250 000 kroner, og kjøperen fikk 240 000 kroner etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig kan ha en mangel selv om selger har nevnt et vannproblem. Det avgjørende er hva helheten av opplysningene sa. Her nedtonet tilstandsrapporten og egenerklæringen risikoen. Saken viser også at reklamasjonsfristen kan regnes fra da du fikk en fagkyndig vurdering, når du først trodde problemet kunne løses enkelt. Og prisavslaget følger ikke det høyeste tilbudet. Når utbedringen gir deg en nyere bolig, trekkes det fra.

Kort oppsummert

• Krypkjelleren på en fritidsbolig fra 1985 ble full av vann, og boligen var uten drenering.
• Opplysningene ved salget nedtonet risikoen, og nemnda mente at reklamasjonen kom i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 240 000 kroner etter egenandelen, mot krav på 1 112 500 kroner.