Mindre tomt enn opplyst og fuktig kjeller: delvis medhold (FinKN 2026-156)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978 i Akershus, solgt for 1,5 millioner kroner med kjøpekontrakt i juni 2023. Annonsen og salgsoppgaven omtalte den som et rehabiliteringsobjekt på en stor tomt, oppgitt til 1843 kvadratmeter, med «rikelig med boltreplass for små og store». Det sto også at et snekkerverksted lå noe utenfor tomtegrensen.

Tilstandsrapporten ga bygningsdelene i hovedsak TG 2 og TG 3 (TG 3 betyr store eller alvorlige avvik). Rommene under terreng fikk TG 3, og rapporten opplyste om påvist høyt fuktnivå, synlig fuktighet på mur og gulv i kjelleren og en drenering med begrenset effekt. Selger opplyste selv om fukt i kjeller og mus.

Etter at kjøperen hadde gitt bud og fått det akseptert, oversendte megleren et målebrev fra 1989 som viste at tomten var 1536 kvadratmeter. Senere viste det seg også at et anneks delvis sto på nabotomten. Kommunen kunne ikke gjennomføre en enkel grensejustering. I tillegg fant kjøperen vann i kjelleren, og at vannet kom inn via et overbygg over kjellertrappen som ikke hadde støpt grunnmur.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 985 034 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), fordelt på drenering og fukt i kjeller, trapp med overbygg, tomteavviket og leie av erstatningsbolig. I tillegg krevde han dekning av sakskostnader og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent på tomteavviket, siden målebrevet var sendt i juni 2023 og klagen kom i mars 2024. Selskapet mente også at det ikke var en mangel, og pekte på at tilstandsrapporten sa at arealet kunne være unøyaktig. For fukt, drenering, terreng og trapp viste selskapet til de omfattende risikoopplysningene og at boligen var et rehabiliteringsobjekt.

Hva nemnda la vekt på

For det første tomten. Etter loven er en for liten tomt bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst, eller hvis selgerens medhjelper har opptrådt særlig klanderverdig (§ 3-3). Avviket var omtrent 16 prosent. Nemnda tilsluttet seg sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) syn om at megleren hadde opptrådt klanderverdig. Megleren hadde målebrevet før avtalen ble inngått, men sendte det først etter budaksepten, som en del av et langt vedlegg og uten å gjøre kjøperen oppmerksom på det.

For det andre fristen for å klage. Fordi megleren hadde opptrådt klanderverdig, kunne selskapet ikke lenger vise til den vanlige reklamasjonsfristen (§ 4-19).

For det tredje fukten i kjelleren, dreneringen, terrenget og trappen. Nemnda mente at boligen ikke avvek fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Det var gitt store risikoopplysninger om fukt (varsler om forhold som kan bli en kostnad for kjøperen), og boligen var solgt som et rehabiliteringsobjekt. Det var også gitt konkrete opplysninger om trappeoverbygget. Nemnda så ikke bevis for at selger visste mer enn det han fortalte, og fant derfor ingen mangel etter § 3-2, § 3-7 eller § 3-8.

Prisavslaget for tomten ble satt til 124 012 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel. Nemnda tilkjente også 50 000 kroner for takst og juridisk bistand knyttet til tomteavviket, i den grad utgiftene ikke ble dekket av kjøperens egen forsikring, samt forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tallene i annonsen ikke alltid er til å stole på, og at meglerens opplysninger kan telle som selgerens. Er meglerens opptreden særlig klanderverdig, kan en klage som ellers ville vært for sen, likevel bli tatt til følge.

Den viser også hvor tungt risikoopplysninger veier. Når en bolig er solgt som rehabiliteringsobjekt, og tilstandsrapporten allerede sier at kjelleren er fuktig og dreneringen svak, må kjøperen regne med at skadene kan være større enn beskrevet. Et høyt utbedringsestimat gir da ikke uten videre prisavslag.

Kort oppsummert

• Tomten var 1536 kvadratmeter, mot opplyste 1843, og megleren hadde opptrådt særlig klanderverdig.
• Fukt i kjelleren, drenering og trapp var det gitt tydelige risikoopplysninger om, og ga ikke prisavslag.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 124 012 kroner i prisavslag for tomten og 50 000 kroner til bistand.