Skjeve fundamenter under fritidsbolig fra 1977: delvis medhold (FinKN 2024-896)

Hva saken gjaldt

Fritidsboligen var oppført i 1977 på søyler. Den ble solgt for 1,32 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 28.6.22 og overtatt 4.7.22. Salgsoppgaven opplyste at grunnforholdene var ukjente. Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter TG 1 (ingen avvik), med merknad om at det ikke var gjort grunnundersøkelser og at vurderingen var begrenset. Terrassen og veggkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Selger hadde opplyst i egenerklæringen at det var gjort dreneringsarbeid over 30 år tidligere, og at det hadde vært telehiv på enkelte søyler før dette ble utbedret på 1980-tallet, uten skader.

Kort etter overtakelsen fant kjøperen at flere fundamenter var ødelagt. Kjøperen reklamerte 12.9.22 på skjeve og løse fundamenter og på at selger hadde støttet hytta med planker, stein og asbestplater. Selskapet erkjente mangelsansvar etter sekretariatets første vurdering. Striden gjaldt hvor stort prisavslaget skulle være.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene, i tillegg til takstutgifter på 14 062 kroner og forsinkelsesrente. To rapporter anslo utbedringen til 1 420 625 kroner og til et noe lavere beløp. Senere økte det ene firmaet anslaget til 1 375 625 kroner. Kjøperen mente at fundamentene måtte bringes opp til TG 1, slik tilstandsrapporten skulle tilsi, og at selskapet var bundet av rapporten det selv hadde bestilt.

Selskapet mente at prisavslaget skulle regnes ut fra verdifallet, og la frem en meglervurdering som satte hytta til mellom 750 000 og 1 000 000 kroner med mangelen. Skulle prisavslaget regnes etter utbedringskostnaden, mente selskapet at bare den rimeligste forsvarlige metoden kunne legges til grunn, med et fradrag på 60 prosent. En ny sakkyndig anslo to alternativer, på 175 375 kroner og 449 025 kroner. Selskapet bestred også retten til forsinkelsesrente.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at prisavslaget skal regnes ut fra utbedringskostnaden, etter § 4-12 andre ledd. For å gå bort fra det må selskapet godtgjøre et verdifall som avviker fra utbedringskostnaden. Meglervurderingen var kort og viste ikke til sammenlignbare salg, så det holdt ikke.

Nemnda var delt om utbedringen. Flertallet, to av tre medlemmer, mente under noe tvil at den dyrere av den nye sakkyndiges løsninger, utskifting av alle 22 fundamenter, ga en forsvarlig og fullgod utbedring. Det la til et skjønnsmessig beløp for å tilbakeføre terrassen. Flertallet fant ikke grunn til noe stort standardhevingsfradrag, siden utbedringen ikke omfattet drenering eller støttemur. Med takstutgiftene på 14 062 kroner og etter kjøperens egenandel satte flertallet prisavslaget til 530 000 kroner.

Mindretallet, ett medlem, mente at løsningen fra den nye sakkyndige ikke ga fundamenter som tilsvarer TG 1, siden to andre fagkyndige mente en mer omfattende utbedring var nødvendig. Mindretallet ville derfor ikke ha satt av noe prisavslag ut fra flertallets metode.

Nemnda var enstemmig i at kjøperen har krav på forsinkelsesrente. Selskapet hadde ikke rimelig grunn til å nekte å betale, selv om saken var vanskelig. Utgifter til ny tilstandsrapport var ikke dokumentert og ble ikke tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan være mye å hente på en erkjent mangel. Den viser også at uenighet mellom sakkyndige om utbedringsmetoden kan koste mye. Kjøperen må godta den rimeligste forsvarlige utbedringen, og det er ofte selve metoden det strides om. Saken viser også at nemnda kan være delt, og at et kort verdiestimat ikke er nok til å regne prisavslaget etter verdifall.

Kort oppsummert

• Fundamentene under en fritidsbolig fra 1977 var skjeve og delvis kollapset, selv om de var gitt TG 1.
• Selskapet erkjente mangelen. Striden gjaldt utbedringsmetode og størrelsen på prisavslaget.
• Et flertall ga delvis medhold og satte prisavslaget til 530 000 kroner, med forsinkelsesrente. Ett medlem var uenig.