Feil fall i garasjegulv i enebolig fra 1985: kjøper tapte (FinKN 2025-687)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985, solgt for 4 050 000 kroner i november 2022. Den ble markedsført med en stor garasje på omtrent 67 kvadratmeter, og det ble opplyst at det var vann, avløp og sluk i garasjen. Garasjen var ikke tilstandsvurdert i tilstandsrapporten, men det var opplyst at den var byggemeldt i 1987. Meglers verdivurdering nevnte at deler av garasjen nylig var oppgradert.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at vann rant inn i garasjen. En skaderapport konkluderte med feil fallretning på gulvet, slik at smeltevann fra biler samlet seg og ga fuktskader på omtrent fem kvadratmeter veggflate. Rapporten antok at forholdet hadde vart siden garasjen var ny.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 209 678 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet bygde på tre tilbud: nytt betonggulv til 170 000 kroner, forsterket beslag i portåpningen til 63 750 kroner og varmekabler til 39 678 kroner. Kjøperen mente boligen var dårligere enn han kunne vente, og at selgeren, som hadde bodd der lenge, måtte kjenne til at vann samlet seg.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at det ikke var dokumentert krav om fall i garasjer på byggetidspunktet, at garasjen ikke var vurdert av takstmannen, og at selgeren ikke kjente til problemet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold var sentrale.

For det første alderen. En garasje som er rundt 35 år gammel, må kjøperen regne med krever vedlikehold. Nemnda la likevel vekt på at skaden ikke skyldtes alder, men at garasjen var bygget uten fall. Skaden var likevel dårlig beskrevet, og det var ikke vist at det var krav om fall da garasjen ble bygget.

For det andre bevisene. Kjøperen har bevisbyrden (ansvaret for å sannsynliggjøre kravet), og tvil om årsak og omfang går ut over kjøperen. Nemnda behandler saker skriftlig og kunne ikke ta stilling til hva som var sagt under visningen.

For det tredje selgerens kunnskap. Selgeren hadde eid boligen i 37 år, og nemnda mente at selgere bør formidle det de vet om fukt. Nemnda var her noe i tvil. Selgeren forklarte at garasjen ble brukt som verksted uten våte biler, og uten konkrete holdepunkter mot det kunne ikke nemnda legge til grunn at han kjente til problemet. Da var det heller ikke brudd på opplysningsplikten (§ 3-7). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fukt og vann i en eldre garasje ikke uten videre regnes som en mangel. Mindre mengder er ofte noe kjøperen må regne med. Det som er annerledes enn normalt, må dokumenteres, både årsak, omfang og at avviket går utover det som er vanlig for en garasje i den alderen.

Saken viser også at det er vanskelig å nå frem med påstander om hva som ble sagt på visning eller hva selgeren visste, når det bare finnes skriftlig dokumentasjon. Positive ord fra selger eller megler om et rom er ikke nok alene til å vise at kjøperen ble villedet.

Kort oppsummert

• Feil fall i garasjegulvet i en enebolig fra 1985 ga vann inn og fuktskade på veggene.
• Nemnda mente skadene ikke gikk ut over det som er rimelig i en eldre garasje, og at det ikke var vist at selgeren kjente til forholdet.
• Kjøperen fikk ikke medhold og dermed ikke prisavslaget på 209 678 kroner.