Bad, el-anlegg og terrasse i bolig fra 2002: ikke medhold (FinKN 2026-540)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig i Buskerud fra 2002, solgt for 3,55 millioner kroner. Kjøperen overtok i juli 2023. Salgsoppgaven fremhevet en romslig terrasse og idylliske omgivelser ved sjø og skog. Tilstandsrapporten hadde befaring i juli 2022, omtrent ett år før overtakelsen.

Rapporten ga mange bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det gjaldt terrassen, det elektriske anlegget og de fleste delene av badet. På badet var flere fliser hule, fallet mot sluket var for svakt, og tettesjiktet var utført ufagmessig rundt sluket. Bak våtsonen mot yttervegg kunne det ikke tas hull, så rapporten sa at fukt der ikke var undersøkt. Rapporten anbefalte utvidet el-kontroll og opplyste at anlegget var fra byggeåret. Bordkledningen gikk stedvis nesten ned i terrenget.

Selger hadde bodd der i tre år. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved våtrom, el-anlegg og skadedyr. Selger opplyste at plattingen var forlenget med 2 meter som egeninnsats, med hjelp fra en snekker.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen merket gradvis at noe var galt, og reklamerte (varslet om mangler) i oktober 2023. Selskapet mente kravet kom først i april 2024. En takstmann fant blant annet sopp og råte på et område på omtrent 2 kvadratmeter i badets vegg mot boden. Han anslo 600 000 kroner for å totalrenovere badet og 5 000 kroner for lokal utbedring. Videre fant han noen små feil ved el-anlegget, en tregt drenerende terrasse, en stikkontakt som ikke var egnet utendørs og litt muselort i et kott. Hvert av disse forholdene ble anslått til 5 000 kroner, bortsett fra skadedyr, som ble anslått til 10 000 kroner.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 615 000 kroner og mente at feilene var uventede. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann hadde holdt tilbake opplysninger, og at egeninnsats ikke fritar selger fra å opplyse om arbeidets art.

Selgers forsikringsselskap, HDI Global Specialty, mente at kravet kom for sent, og at feilene uansett var påregnelige ut fra risikoopplysningene. Det var ikke funnet skadedyr eller skader i konstruksjonen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til begrunnelsen på alle punkter (§ 3-2, § 3-7 og § 3-8). Det avgjørende var:

• Badet: alder, TG 2 og risikoopplysningene tilsa at kjøperen måtte regne med avvik. Skaden var begrenset, årsaken var ikke dokumentert, og rapporten viste at lokal utbedring var nok. Skaden kunne også ha utviklet seg i året siden befaringen.
• El-anlegget: Anlegget var 21 år gammelt, og det var opplyst at det kunne kreve tiltak. Feilene var små, og kostnaden ble anslått til bare 5 000 kroner.
• Terrassen: Terrassen ved inngangen hadde TG 1, så kjøperen kunne ha høye forventninger selv om selger hadde opplyst om egeninnsats. Men det var ikke dokumentert råte, og bare en mulig justering av mellomrommet mellom bordene.
• Vannrør og mus: Ingen avvik ved rørene var vist. Muselort i et kott var ikke et stort skadeomfang, og kjøperen hadde ikke lagt frem den anbefalte rapporten fra en skadedyrbekjemper.

Nemnda så at det var uforklart hvorfor selger svarte nei om skadedyr, når det var opplyst om tegn til mus da selger selv kjøpte boligen. Det endret likevel ikke resultatet. Nemnda tok ikke stilling til om reklamasjonen var i tide. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 og en opplysning om alder og egeninnsats gjør det vanskelig å få medhold for feil av samme type. Feil kjøperen ble varslet om, regnes ikke som uventede.

Den viser også at et stort krav bygget på en total rehabilitering ikke holder når den sakkyndige selv sier at en lokal utbedring til en brøkdel av prisen er mulig.

Til slutt er dokumentasjon avgjørende. Hvis en rapport anbefaler videre undersøkelser, som en el-kontroll eller en skadedyrrapport, taler det mot kjøperen at de ikke ble gjort.

Kort oppsummert

• Krav på 615 000 kroner for bad, el-anlegg, terrasse, rør og mus i en halv tomannsbolig fra 2002.
• Nemnda mente feilene var påregnelige ut fra TG 2 og risikoopplysningene, og at skadene var små og billige å utbedre.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet, og selskapet fikk medhold.