Avløpspålegg i enebolig fra 1945: ikke medhold (FinKN 2025-1310)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 1945, solgt for 3 120 000 kroner. Salgsoppgaven kalte den et rehabiliteringsobjekt med småbrukspreg og sa at det måtte påregnes oppgraderinger. Under overskriften om offentligrettslige pålegg sto det at kommunen hadde sendt pålegg om å installere et mini-renseanlegg, og at kostnaden måtte påregnes. Det ble også sagt at kommunen og nabokommunen ikke var enige om løsningen, og at ny eier måtte regne med en kostnad.

I selgerens egenerklæring (selgers eget skjema om boligen) var det likevel krysset av nei på spørsmålene om påbud, offentlige vedtak og tilbakeslag av avløpsvann. Kjøperen mente at dette var det viktigste dokumentet i handelen.

Etter overtakelsen fikk kjøperen se selve vedtaket fra kommunen. Det slo fast at utslipp fra boligen ikke lenger var lovlig med mindre avløpsanlegget ble oppgradert innen en frist, som løp ut omtrent seks måneder etter overtakelsen. Kjøperen bygde renseanlegg for 159 281 kroner og betalte 27 683 kroner for pumpeledning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Dette er en sak om boligkjøperforsikring, en forsikring kjøperen selv tegner. Den dekker hjelp til å reklamere mot selgeren og føre en tvist, men bare hvis et krav mot selgeren er sannsynlig. Den dekker ikke selve prisavslaget.

Selskapet, If, hjalp først kjøperen med å reklamere overfor selgeren, men avslo senere videre bistand. Kjøperen krevde deretter at selskapet skulle betale tilbake forsikringspremien på 15 500 kroner, dekke halvparten av tapet på 95 000 kroner og betale sakskostnader på 9 000 kroner. Selskapet svarte at forsikringen ikke dekker erstatning for mangler, og at saken ikke var sterk nok til å føres videre.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok først stilling til at selskapet ikke kan avgjøre helt alene om det har en plikt til å hjelpe. Vilkår som legger vurderingen til selskapet, kan ikke leses helt bokstavelig overfor forbrukere, og selskapets standpunkt kan overprøves av nemnda og domstolene. Her var nemnda altså enig med kjøperen i utgangspunktet.

Likevel tapte kjøperen. Tre forhold veide tyngst.

For det første var opplysningene om pålegget tydelige i salgsoppgaven. En kjøper regnes for å kjenne til det som står der. Når salgsdokumentene motsier hverandre, kan ikke kjøperen uten videre velge den mest gunstige opplysningen.

For det andre var det opplyst at løsningen og kostnaden var usikker. Kjøperen tok dermed på seg risikoen for at det kunne bli dyrt, og kostnadene lå innenfor det som var påregnelig. Fristen for utbedring hadde ikke gått ut i selgerens tid, så anlegget var ikke ulovlig å bruke ved salget.

For det tredje mente nemnda at verken selgeren eller megleren kunne gi opplysninger de ikke hadde, og at selgeren ikke hadde brutt opplysningsplikten. Kravet mot selgeren var derfor ikke sannsynlig, og forsikringen ga ikke krav på mer bistand. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper ikke kan velge å forholde seg til ett dokument. Salgsoppgave, egenerklæring og tilstandsrapport samlet utgjør det kjøperen skal ha lest.

Står det tydelig i salgsoppgaven at det foreligger et pålegg, hjelper det lite at et avkrysningsfelt i egenerklæringen sier noe annet. Kostnader som er varslet, men ikke fastsatt, går i utgangspunktet på kjøperens regning, selv om de blir høyere enn forventet.

Saken viser også at boligkjøperforsikringen har en grense. Den gir hjelp til en sterk sak mot selgeren, men den erstatter ikke tapet.

Kort oppsummert

• Kommunen hadde pålagt nytt avløpsanlegg på en enebolig fra 1945, og pålegget var omtalt i salgsoppgaven.
• Kjøperen krevde erstatning fra boligkjøperforsikringen etter at selskapet avsluttet bistanden.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke medhold.