Feil drenering og syv skader i enebolig fra 1967: ikke medhold (FinKN 2023-858)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1967 og solgt for 5 400 000 kroner. Kjøperen overtok i juli 2022. Selgeren var et dødsbo (arvingene etter den som hadde bodd der i 54 år). Salgsoppgaven sa at boligen hadde noe behov for oppgradering og vedlikehold, og at utbedringer måtte påregnes for å nå dagens standard. Selgeren skrev i egenerklæringen at han ikke hadde bodd i boligen, og oppfordret kjøperen til en grundig besiktigelse med teknisk sakkyndig.

Tilstandsrapporten var svært tydelig. Dreneringen og konstruksjonene i kjelleren fikk TG 3 (kraftige tegn på svekket tilstand), med forhøyede fuktverdier og saltutslag. Takstmannen anslo 100 000 til 300 000 kroner for hvert av de to forholdene, og anbefalte ytterligere undersøkelser og strakstiltak. Rapporten pekte også på dårlig ventilasjon i kjelleren og på lang tids røyking i underetasjen. Våtrom, vannrør og avløpsrør fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder.

Etter overtakelsen ble det funnet at dreneringen var feilmontert. Den lå for høyt og uten riktig oppbygging, og fjell måtte meisles bort. Kjøperen fant også fuktskader på et soveromsgulv og på toalettrommet, avføring fra mus på loftet, røyklukt i isolasjonen og dårlige avløpsrør under huset.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 372 419 kroner for utbedringene, med forsinkelsesrente. Hun mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun hadde grunn til å regne med. Hun viste særlig til at fukten i kjelleren skyldtes en byggefeil og ikke alder. Kravet for meislingen av fjell alene var 123 888 kroner. En faktura for dreneringsarbeidet m.m. var på 437 163 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var mangler. Risikoopplysningene var klare, og forholdene lå innenfor det som var å vente ved salget. Det pekte også på at dreneringen var utbedret før selskapet kunne ta stilling til saken.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig, og la vekt på fire forhold (avhl. § 3-2).

For det første hadde tilstandsrapporten gitt TG 3 til drenering og kjeller, med et prisanslag og anbefaling om strakstiltak. Kjøperen måtte dermed regne med fuktproblemer og kostnader på mellom 200 000 og 600 000 kroner samlet.

For det andre var årsaken uklar allerede da. Rapporten sa at eksakt årsak var ukjent, og at flere undersøkelser trengtes. Kjøperen overtok da risikoen for om skaden skyldtes slitasje eller konstruksjonsfeil.

For det tredje spilte det ingen avgjørende rolle at det nå var funnet en byggefeil. Det samlede bildet ved salget tilsa at fukt og utbedring av dreneringen var påregnelig, og kostnadene lå innenfor det.

For det fjerde gjaldt det samme de øvrige forholdene. Våtrom, rør og avløp hadde TG 2 på grunn av alder, røyking i kjelleren var opplyst, og selgeren hadde opplyst om delvis tett avløp og fuktinnslag i kjelleren. Heller ikke samlet ga forholdene en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye vekt nemnda legger på tilstandsrapporten og egenerklæringen. Når rapporten tydelig varsler om fukt og feil ved drenering, og sier at årsaken ikke er kjent, kan kjøperen ikke uten videre bruke det som senere viser seg til å være en byggefeil som grunnlag for prisavslag.

Den viser også at en bolig fra 1967 solgt av et dødsbo, med tydelig oppfordring til grundig undersøkelse, gir lite rom for krav. Skal du kjøpe en slik bolig, er rapportens tilstandsgrader og prisanslag verdt å lese som et anslag over hva du selv må bære.

Kort oppsummert

• Syv forhold ble krevd, blant annet feil drenering, fukt, mus og røykskader. Kravet var 372 419 kroner.
• Nemnda la vekt på at TG 3, prisanslag og usikker årsak var oppgitt før kjøpet, og at kostnadene lå innenfor det som var påregnelig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.