Feil opplysning om avtrekk over komfyr: delvis medhold (FinKN 2025-1011)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1983 i et borettslag, solgt for 4,99 millioner kroner. Tilstandsrapporten sa at leiligheten hadde mekanisk ventilasjon med avtrekk fra bad og kjøkken, og at kjøkkenventilasjonen hadde TG 1 (ingen eller kun mindre avvik). Etter overtakelsen 25.8.23 viste det seg at det ikke var mekanisk avtrekk over kjøkkenviften. Viften hadde bare kullfilter, som må skiftes jevnlig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), var enig i at opplysningen var uriktig og at det var en mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav). Striden gjaldt bare hvor stort prisavslaget (at en del av kjøpesummen betales tilbake) skulle være.

Kjøper viste til flere måter å regne på og mente at verdien burde beregnes ut fra byggets levetid, ikke hvor lenge kjøper bor der. Kjøper la frem en rapport som anslo verditapet til mellom 55 000 og 60 000 kroner, og krevde dekket 5 925 kroner til rapporten. Selskapet mente at regnestykket burde bygge på en botid på 10 år, og at kullfilteret ikke var noe verditap i seg selv. Selskapet viste også til at det er vanlig å regne med en botid på 5 til 10 år.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) foreslo et prisavslag på 30 000 kroner, og selskapet sa seg enig. Nemnda sluttet seg til dette. Tre forhold veide tyngst.

• Utbedring var ikke et reelt alternativ. Borettslaget forbød å koble en motordrevet vifte til avtrekket, så mekanisk avtrekk kunne ikke bare monteres.
• Nemnda mente mangelen ga lite verditap, og at det viktigste var de praktiske ulempene og kostnadene ved kullfilter. Dokumentasjonen viste at to kullfiltre kostet 1 400 kroner i året og hadde en levetid på 6 til 12 måneder. Kjøpers rapport anslo verditapet til 25 000 kroner og de økte driftskostnadene til 30 000 kroner, og nemnda mente rapporten understøttet resultatet.
• Utmålingen er skjønnsmessig. Nemnda pekte på at partene med fordel kunne innhentet verdivurderinger av boligen med og uten mangelen, og at det er mange usikre faktorer, som botid og hvor ofte filteret må byttes.

Prisavslaget ble 30 000 kroner. Utgiftene til rapporten, 5 925 kroner, ble lagt til. Fra summen ble kjøpers egenandel på 10 000 kroner trukket. Samlet fikk kjøper 25 925 kroner med forsinkelsesrenter. Det er delvis medhold fordi kjøper krevde mer. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å få rett i at det er en mangel. Størrelsen på prisavslaget kan bli en egen strid. Når det er en uriktig opplysning om noe som gir løpende merkostnader eller ulempe, som filterskift, tar nemnda gjerne utgangspunkt i et skjønnsmessig prisavslag i stedet for en nøyaktig utregning over mange år.

Dokumentasjon av kostnader og av hva boligen er verdt uten mangelen, er nyttig. Nemnda la også vekt på at utbedring ikke var mulig i borettslaget, og at kjøper alltid selv må dekke en egenandel.

Kort oppsummert

• Salgsopplysningene sa at kjøkkenet hadde mekanisk avtrekk, men det var bare kullfilter i viften i en leilighet fra 1983.
• Partene var enige om at det var en mangel. Striden gjaldt beløpet, og nemnda satte prisavslaget til 30 000 kroner.
• Kjøper fikk delvis medhold: 25 925 kroner samlet, etter egenandel og med utgifter til rapport.