Sviktende drenering i enebolig fra 1983: delvis medhold (FinKN 2026-152)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1983, solgt for 5,71 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 16.6.22, og kjøperen overtok 5.8.22. Salgsoppgaven fremhevet flere oppgraderinger, blant annet ny kledning, nye vinduer og nye takrenner på sørsiden.

Tilstandsrapporten sa at boligen sto i normal stand for alderen. Drenering og rom under terreng fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Dreneringen var i hovedsak fra byggeåret, og mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. I egenerklæringen opplyste selgeren at faglærte hadde lagt ny drenering på deler av eiendommen i 2010, bak garasjen, mot naboen i nord og fra grillbua til fronten av huset. Selgeren svarte nei på spørsmål om feil ved dreneringen eller fukt i kjelleren.

I januar 2024 fikk kjøperen vann gjennom grunnmuren under kraftig regn og snøsmelting. Undersøkelser viste at deler av drensledningene var tette av jord, at det var klemskader og motfall, og at takvann var koblet til dreneringen på en måte som ikke fulgte reglene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 246 663 kroner, i tillegg til utgifter til takst og kjøperens egenandel på husforsikringen. Samlet omfang var 270 731 kroner, med forsinkelsesrenter. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Fremtind.

Kjøperen mente at ny drenering rundt deler av huset måtte være utført riktig, og at arbeidet ikke var tett og gikk utover det kjøperen kunne vente.

Selskapet innrømmet ansvar for de ufagmessige arbeidene fra 2010, men ikke for svikten på sørsiden. Det mente at forholdet oppsto etter at risikoen gikk over til kjøperen (§ 2-4), og at det var påregnelig å måtte utbedre en gammel drenering med TG 2. Selskapet mente også at det måtte trekkes fra for standardheving. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) landet på delvis medhold for kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første var det en mangel knyttet til arbeidet fra 2010 med perforerte rør (§ 3-2). Selskapet hadde selv godtatt dette. Selgeren hadde opplyst at faglærte utførte det, og kjøperen kunne vente at det var gjort riktig.

For det andre var svikten på sørsiden og nordøstsiden ikke en mangel. Disse delene var fra byggeåret, og dreneringen hadde TG 2 og var over halvveis i levetiden. Kjøperen kunne ikke forvente at de delene var oppgradert, siden egenerklæringen bare nevnte tre bestemte områder. Kjøperen hadde også fått vite at dreneringen måtte skiftes, uten at tidspunktet var klart.

For det tredje kunne kjøperen ikke kreve dekning for vannet i kjelleren og egenandelen. Skaden viste seg først omtrent halvannet år etter overtakelsen, og årsaken var kraftig regn og snøsmelting. Da hadde risikoen gått over til kjøperen.

Nemnda satte prisavslaget etter et skjønn, fordi det var vanskelig å skille ut kostnadene for mangelen, og utbedringen gav en standardheving. Beløpet ble 150 000 kroner, med fradrag for kjøperens egenandel etter § 3-1 fjerde ledd. Kjøperen fikk også forsinkelsesrenter. Utgiftene til fagkyndig bistand var dekket av kjøperens boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at én bolig kan ha flere sider av samme problem. Arbeid som er opplyst utført av fagfolk, kan gi krav når det er ufagmessig. Gammel drenering med TG 2 gir det ikke, selv om den svikter.

Saken viser også at et krav kan vinne frem uten å få det beløpet du har regnet ut. Når utbedringen gjør boligen bedre enn før, kan nemnda skjønnsmessig trekke fra.

Tidspunktet betyr noe. Skader som viser seg lenge etter overtakelsen og skyldes vær, blir ofte tillagt kjøperen.

Kort oppsummert

• Vann i kjelleren i en enebolig fra 1983, med feil både ved arbeid fra 2010 og ved gammel drenering.
• Bare arbeidet fra 2010 var en mangel. Den gamle dreneringen var kjøperen opplyst om.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med prisavslag på 150 000 kroner før fradrag for egenandel.