Sig i tak og himling i bolig fra 1973: ikke medhold (FinKN 2025-798)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1973, solgt for 9 millioner kroner og overtatt 1.8.24. Salgsoppgaven beskrev gjennomgående god standard og løpende vedlikehold siden selger kjøpte huset i 2006. Tilstandsrapporten ga både veggkonstruksjonen og takkonstruksjonen mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte også noe påstartet råte i kledning på takskjørtet og høydeforskjeller i gulvene. Ingenting i rapporten gjaldt sig eller skjevheter i himlingen.

I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om sprekker i mur og skjeve gulv. Selger opplyste at taket hadde fått nytt tak og membran i 2017, utført av faglærte.

Ved overtakelsen påpekte kjøperen at taket i stuen «henger». Kjøperen reklamerte (gav skriftlig beskjed om mangelen) på nytt 7.8.24. Flere rapporter fulgte. En entreprenør mente at bjelkelaget hadde beveget seg over tid. En takstmann mente skjevhetene trolig skyldtes tidligere bevegelser og monteringsfeil, men at konstruksjonen ikke så underdimensjonert ut. En annen entreprenør konkluderte senere med konstruksjonsfeil i takstolene fra byggeåret. Utbedringen ble anslått til 521 154 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 521 154 kroner. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann måtte kjenne til sigget, og at det var upåregnelig fordi årsaken var en konstruksjonsfeil.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger ikke kjente til forholdet. Det mente at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort kravet eller behovet for utbedring, at sigget kunne skyldes vanlig elde og slitasje i en gammel bolig, og at en konstruksjonsfeil ikke var påvist.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold veide tyngst.

For det første selgers og takstmannens kunnskap. Nemnda fant ingen klare holdepunkter for at selger eller den opprinnelige takstmannen hadde holdt tilbake informasjon om skjevheten. Takstmannen hadde forklart at skjevheten ikke var lett å se, og det var ikke lagt frem noen måling av avviket. Det var derfor heller ikke grunnlag for noe ansvar for takstmannen.

For det andre de sakkyndige uttalelsene. De var delvis motstridende og delvis skrevet med forbehold. Den ene takstmannen skrev at vurderingen var basert på visuell befaring uten fysiske inngrep eller beregninger. Forholdet ble dessuten utbedret ganske raskt, og det gjorde det vanskeligere å vurdere hva som var årsaken og hvor stort avviket var.

For det tredje påregnelighet (hva en kjøper må regne med). Både takkonstruksjonen og etasjeskillet hadde TG 2 i rapporten. At et tak kunne ha visse skjevheter i en bolig som var 50 år gammel, var noe kjøperen måtte forvente. Nemnda mente kjøperen ikke hadde dokumentert en konstruksjonsfeil eller en sikkerhetsrisiko som gjorde det upåregnelig. Behovet for full utskifting av taket virket uansett tvilsomt. Nemnda understreket at den behandler saker skriftlig, og at det ikke fantes tilstrekkelig faktiske holdepunkter.

Kjøperen nådde derfor ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en påstand om konstruksjonsfeil må dokumenteres tydelig. Når de sakkyndige er uenige eller tar forbehold, går tvilen ofte ut over kjøperen. Målinger og undersøkelser som viser avviket, og hva som er årsaken, veier tungt.

Den viser også at en rask utbedring kan gjøre det vanskeligere å vise hva tilstanden var. Dokumentasjon før arbeidet starter kan være avgjørende. Og i en eldre bolig med TG 2 på takkonstruksjonen må kjøperen regne med at noen skjevheter kan finnes.

Kort oppsummert

• Sig og bulinger i himlingen i en bolig fra 1973 førte til et krav på 521 154 kroner.
• Nemnda fant ikke at selger eller takstmannen hadde holdt tilbake noe, og mente uttalelsene om årsaken var for usikre.
• Kjøperen fikk ikke medhold.