Feilmonterte vinduer og råte i enebolig fra 1975: ikke medhold (FinKN 2025-172)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag fra 1975, solgt for 3,85 millioner kroner i 2023. Den ble markedsført som «velholdt og flott». Tilstandsrapporten beskrev en eldre bolig som normalt godt vedlikeholdt, men med mange bygningsdeler som bar preg av alder og bruk. Veggkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Vinduene i første etasje fikk TG 1 (ingen avvik), mens vinduene i kjelleren fikk TG 2.

I omtalen av veggen skrev takstmannen at bordene rundt vinduene stedvis var satt helt ned på beslag. Han kalte det en skadeutsatt løsning med fare for fukt og råte. Rapporten viste et bilde av overgangen mellom kledningen og ett av vinduene i første etasje.

Kort tid etter overtakelsen viste to vinduer seg å være montert skjevt. Senere ble det funnet råteskader ved vinduene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 138 265 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kravet bygget på to rapporter fra en entreprenør. Den første gjaldt monteringsfeilen. Den andre gjaldt råteskadene. Kjøperen presiserte at kravet gjaldt vinduene i første etasje, som hadde TG 1, og ikke vinduene i kjelleren.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet mente at kjøperen var advart om at vinduenes plassering i veggen var utsatt for fukt og råte. Bildet i tilstandsrapporten viste dessuten det samme vinduet som kjøperen sendte bilde av i reklamasjonen (meldingen om mangelen). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda slo først fast at kravet ikke gjaldt kjellervinduene.

Deretter pekte nemnda på at selv om vinduene i seg selv hadde TG 1, var det gitt flere risikoopplysninger om veggkonstruksjonen. Der sto det tydelig at løsningen kunne gi fukt og råte, og rapporten viste bilde av akkurat denne overgangen.

Entreprenørens rapport forklarte at underbeslaget var satt i feil spor og lå for langt inn. Vann kunne dermed havne innenfor vindsperren (laget som skal stoppe vann og vind) og ende i konstruksjonen. Tettingen mellom vindsperre og karm var også mangelfull. Nemnda mente likevel at skadene ikke var et avvik fra det kjøper med rimelighet kunne forvente, når man legger til grunn det som ble opplyst ved salget. Det var da ikke en mangel etter § 3-2, som handler om at boligen skal være i samsvar med det kjøper kan forvente ut fra blant annet alder og synlig tilstand.

Nemnda pekte også på at vinduskarmene var fra byggeåret og dermed gamle.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsgraden på en enkelt bygningsdel ikke er hele bildet. En advarsel under en annen bygningsdel, her veggkonstruksjonen, kan telle mot deg selv om selve bygningsdelen du klager på har TG 1. Det kan også spille inn at rapporten viser bilde av det samme stedet.

Saken viser også at en faktisk byggefeil ikke nødvendigvis er en mangel. Vurderingen avhenger av hva som var opplyst, og hva du kunne forvente av en så gammel bolig.

Kort oppsummert

• Skjevt monterte vinduer og råteskader i en enebolig fra 1975.
• Tilstandsrapporten hadde advart om at omrammingen rundt vinduene var skadeutsatt.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nådde ikke frem med kravet om prisavslag.