To oppussede bad med avvik i enebolig fra 1991: ikke medhold (FinKN 2025-959)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1991 og solgt for 11 325 000 kroner. I markedsføringen ble den beskrevet som «lekkert oppusset», og det ble listet opp flere tilbygg og påkostninger. To av de tre badene var fra 2018 og 2019. Selger hadde kjøpt boligen i 2023 og opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at badene var totalrenovert av faglærte, og at det fantes fakturaer. Han svarte også at fallet mot sluket ikke var godt nok.

Tilstandsrapporten ga badene både TG 1 og TG 2. TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak. Rapporten nevnte blant annet bomlyd i fliser, manglende avrenning fra innebygd sisterne, for lite fall på gulvet, usikre tettedetaljer ved rørgjennomføring og sprekk i flis.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (ga skriftlig beskjed om at han mente det var en mangel) på avvik ved begge badene. En fagkyndig rapport pekte på manglende dokumentasjon, åpne rørgjennomføringer, for dårlig fall og sprukne fliser. Rapporten mente også at vannrør trolig var fra byggeåret og ikke skiftet ved oppgraderingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at deler av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, og erstatning for utgifter til juridisk bistand. Et firma hadde gitt et pristilbud på 870 000 kroner for å utbedre baderommene. Kjøperen mente at avvikene var upåregnelige, og at han hadde fått mangelfulle og uriktige opplysninger. Han viste særlig til at badene bare var overflateoppusset, ikke totalrenovert.

Selgerens forsikringsselskap, Anticimex, avviste kravet. Selskapet viste til at det kjøperen klaget på, var forhold som ble opplyst om før salget (§ 3-10). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet. Tre ting veide tyngst.

For det første hang de konkrete avvikene tett sammen med det tilstandsrapporten hadde opplyst. Kjøperen hadde fått vite om for lite fall, manglende avrenning og usikre tettedetaljer. Utbedringsbehovet var i stor grad det samme som risikoen som var beskrevet.

For det andre kan selgers positive svar i egenerklæringen ikke få avgjørende vekt når det totale bildet av opplysningene peker en annen vei. Sekretariatet la til grunn at badene faktisk var utført av faglærte, slik selger sa, selv om det var gjort flere feil.

For det tredje indikerer TG 2 at det kan være vesentlige avvik som krever utbedring. Kjøperen måtte derfor regne med at badene hadde et påfallende stort oppgraderingsbehov, selv om de var av nyere dato. For badet i underetasjen mente sekretariatet at utbedringen uansett ville tilsi at hele badet måtte totalrenoveres i kjøperens eiertid. Kjøperens innsigelser mot sekretariatets vurdering endret ikke bildet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nyere bad ikke gir automatisk trygghet. Er tilstandsrapporten full av TG 2 og beskrivelser av risiko, kan nemnda vurdere at du måtte regne med utbedringer, også når salget snakker om oppussing og selger sier at faglærte har utført arbeidet.

Det er samlet inntrykk av alt som ble opplyst som teller, ikke enkeltord i markedsføringen. Feil som er beskrevet i rapporten, gir sjelden grunnlag for prisavslag, selv om de viser seg å være større enn ventet.

Kort oppsummert

• To bad fra 2018 og 2019 i en enebolig fra 1991 hadde avvik som kjøperen krevde prisavslag for.
• Tilstandsrapporten hadde beskrevet de samme svakhetene med TG 1 og TG 2.
• Foretaket fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.