Bolig oppgitt som etterisolert, men uten isolasjon: medhold (FinKN 2026-195)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Sørlandet, oppført i 1959. Den ble solgt for 3,65 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 18.10.22. Salgsoppgaven fortalte at huset var betydelig oppgradert siden 2010, blant annet med etterisolerte vegger og ny kledning. Tilstandsrapporten sa det samme, og veggkonstruksjonen fikk TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik). Selger hadde eid boligen siden 2010 og hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) beskrevet arbeider med tak, fasade, vindtett og utforede vegger.

I august 2024 gravde kjøper for å etablere drenering rundt huset. Da fikk kjøper mistanke om at veggene manglet etterisolering. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) til forsikringsselskapet 17.9.24. Et byggefirma undersøkte huset og fant at det ikke var etterisolert. En rapport fra en takstmann som selskapet selv hentet inn, bekreftet at boligen ikke var tilleggsisolert utover det som lå i den opprinnelige veggen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 790 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Kravet tilsvarte kostnaden ved å etterisolere boligen. Kjøper hadde fått pristilbud på 781 250 kroner for ny kledning og etterisolering, 88 900 kroner for maling og 12 000 kroner for el-arbeid.

Selskapet var boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det innrømmet at opplysningen var feil og at boligen hadde en mangel (at den avviker fra det kjøper har fått opplyst). Uenigheten gjaldt bare hvor stort prisavslaget skulle være. Selskapet mente avslaget burde være forholdsmessig, altså tilsvare hvor mye verdien var redusert, og at det ville bli rundt 100 000 kroner. Til støtte viste selskapet til to meglere. De mente manglende isolasjon ville påvirke prisen med rundt 100 000 til 150 000 kroner. Det ble pekt på at vindtetting og ny kledning allerede var gjort, og at det trakk verditapet ned.

Hva nemnda la vekt på

Bestemmelsen om prisavslag i § 4-12 har to alternativer. Etter andre ledd settes avslaget som hovedregel til kostnaden ved å rette feilen. Etter første ledd kan avslaget i stedet utmåles etter hvor mye verdien er redusert, men da må selskapet godtgjøre (sannsynliggjøre godt nok) at verdiminusen er noe annet enn utbedringskostnaden.

Nemnda mente at selskapet ikke hadde godtgjort dette. En enkelt meglervurdering er ikke nok, og her var den ikke engang lagt frem skriftlig fra megleren. Selskapet gjengav bare hva megleren skal ha sagt. Nemnda viste til en tidligere sak om en fritidsbolig, der en kortfattet megleruttalelse heller ikke var tilstrekkelig. Nemnda la også vekt på at den i nyere praksis konsekvent har brukt andre ledd i saker om manglende etterisolering.

Nemnda så også på om det skulle trekkes noe fordi kjøper får en bedre bolig enn før (fradrag for forlenget levetid eller standardheving). Selskapet hadde ikke tatt opp dette i sine innvendinger. Nemnda mente likevel at sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) utmåling på 715 000 kroner, etter fradrag for egenandel, var forsvarlig, og sluttet seg til den. Kjøper fikk også forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om utførte arbeider i salgsoppgaven og tilstandsrapporten er noe kjøper kan legge til grunn. Er opplysningen feil, er det en mangel, selv om andre arbeider av samme art er gjort.

Saken viser også at det ikke er nok at selskapet peker på et lavere verditap. Skal prisavslaget ned fra utbedringskostnaden, må det dokumenteres godt at verdien faktisk falt mindre. Muntlige uttalelser fra én megler har ikke ført frem.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at veggene i en enebolig fra 1959 var etterisolert. Det stemte ikke.
• Selskapet innrømmet mangelen, men mente prisavslaget burde være rundt 100 000 kroner.
• Nemnda ga kjøperen medhold og satte prisavslaget til 715 000 kroner etter fradrag for egenandel, fordi verditapet ikke var godtgjort lavere enn utbedringskostnaden.