Radon, tak og garasje i dødsbo fra 1979: ikke medhold (FinKN 2025-743)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1979, solgt for 1,1 millioner kroner ved kjøpekontrakt i 2023. Den ble solgt som dødsbo uten vanlig prospekt, og arvingene hadde aldri bodd der. Salgsoppgaven sa at de hadde begrenset kunnskap om tilstanden.

Tilstandsrapporten ga flere deler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Radon fikk TG 2, fordi det var ukjent om det var målt. Taktekkingen og drenering fikk også TG 2, og rom under terreng hadde fuktmerker. Garasjen fikk TG 3 (kraftige avvik), med utbedring anslått til 100 000 til 300 000 kroner. Deler av kaldloftet var ikke undersøkt. Selger opplyste at sønnen til tidligere eier, som var tømrer, hadde lagt nytt tak.

Etter overtakelsen reklamerte kjøper (meldte fra om mangelen) på radon over 3000 Bq/m3 (målenheten for radon i luft), terreng som presser mot bygningene, skader på tak, svartmugg, lekkasje i kjelleren og maur. En rapport viste høyeste årsmiddelverdi på 2 839 og høyeste måleverdi på 3 740.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 573 580 kroner, 20 815 kroner for egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøper mente at forholdene var upåregnelige og at opplysningene i tilstandsrapporten var mangelfulle. Kjøper hadde ventet et nytt tak.

Selgerens forsikringsselskap mente at det var gitt konkrete risikoopplysninger for alle punktene. Verken selger eller andre som hjalp til ved salget, kjente til forholdene utover det som var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og gikk gjennom forholdene ett for ett. Fem hovedpunkter:

• Radon. Nemnda så ingen plikt for selger, megler eller takstmann til å måle radon eller undersøke om området var utsatt. Etter avhl. § 3-2 (boligen må være i den stand kjøper med rimelighet kunne vente) var utfallet vanskeligere. Nemnda kalte vurderingen krevende, gitt de høye verdiene. Men det var opplyst at radon ikke var målt, boligen var fra en tid uten krav til radonsperre, og tiltaket kostet 32 500 kroner, noe kjøper måtte regne med.
• Terrenget. Garasjen var opplyst med store sprekker i grunnmuren og skrånende terreng. Kjøper hadde da overtatt risikoen for årsaken til skadene.
• Taket. Skadene var begrensede, anslått til 10 350 kroner. Det var opplyst at nyeste tekking var fra 2013 til 2015, lagt på eldre tekking, så kjøper kunne ikke vente nytt tak.
• Svartmugg ved pipen. Det var opplyst at overgangen mellom tak og pipe var usikker. Med 20 000 kroner i anslag, og når kostnaden for det lette angrepet trekkes fra, ble det vanskelig å komme over egenandelen på 10 000 kroner.
• Garasjen. Den var gitt TG 3, og at den ved nærmere undersøkelse måtte rives, lå innenfor risikoen kjøper hadde tatt.

For vannlekkasje i kjeller, svartmugg og maur fant nemnda heller ikke noen mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at i et dødsbo med tilstandsrapport og tydelige risikoopplysninger blir det vanskelig å få medhold, selv når skadene senere er større enn ventet. En TG 3 på garasjen og en TG 2 på radon overfører mye av risikoen til kjøper.

Den viser også at radon over 3000 Bq/m3 ikke alene gjorde saken til en mangel. Det var hva som var opplyst om radon, boligens alder og hva tiltaket kostet, som var avgjørende.

Kort oppsummert

• Dødsbo fra 1979 solgt for 1,1 millioner kroner, med radon over 3000, skader på tak og garasje, fukt og maur.
• Nemnda mente at TG 2 og TG 3 og tydelige risikoopplysninger gjorde at kjøper måtte regne med utbedring.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 573 580 kroner.