Fukt i underetasje og skadet laminat i rekkehus: ikke medhold (FinKN 2024-657)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus over tre plan fra 1988, på Østlandet. Det ble solgt for 5 375 000 kroner ved kjøpekontrakt fra 16.6.22. Tilstandsrapporten ga innvendige overflater og rom under terreng TG 1 (ingen eller bare små avvik). Dreneringen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selger hadde svart nei på spørsmål om fukt eller drenering i kjelleren.

Etter overtakelsen fant kjøperen tre forhold. Laminatgulvet i stuen og kjøkkenet hadde vannskader. Flere vegger hadde sprekker i overgangen til himlingen. Da kjøperen skulle selge boligen videre høsten 2023, ga en ny tilstandsrapport rom under terreng TG 3 (store eller alvorlige avvik) etter at det ble målt 23 % fukt i treverket i et soverom, og det luktet mugg fra borehullet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 213 750 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige ut fra opplysningene ved salget. Kjøperen mente også at selgers takstmann ikke hadde tatt hull i veggen i kjelleren slik forskriften krever, og at selger og takstmann dermed hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, HDI Global Specialty SE, mente at kjøperen hadde klaget for sent på laminatet og veggene. Det mente også at en lekkasje fra kjøleskapet hadde skjedd etter at risikoen gikk over til kjøperen, at avvikene var noe kjøperen kunne vente i et hus fra 1988, og at det var 1,5 år mellom de to tilstandsrapportene.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet ga selskapet medhold på alle tre punkter.

Laminatgulvet var mellom 10 og 17 år gammelt, og noen merker må kjøperen vente på et gulv i et kjøkken. Vannskaden under kjøleskapet var uklar. Kjøleskapet fulgte ikke med i salget, og det var ikke sannsynliggjort at skaden oppsto før overtakelsen. Nemnda understreket at det er kjøperen som må dokumentere kravet, og at usikkerhet går ut over kjøperen.

Veggene hadde riktignok TG 1, men det var ikke opplyst om renovering siden byggeåret, og da må kjøperen regne med at veggene trenger oppgradering.

Med fukten i underetasjen var problemet at ingen visste når den oppsto. Tilstandsrapporten fra 2023 sa at fukten kunne ha oppstått i løpet av 1,5 år eller ha pågått lenger. Det var ikke lagt frem dokumentasjon på hvor lenge skaden hadde utviklet seg, og kostnadsanslaget på 50 000 til 150 000 kroner var bare et grovt anslag. Flertallet fant derfor ikke sannsynliggjort at fukten var der ved salget, og tok ikke stilling til om tilstandsrapporten fra 2022 fulgte forskriften.

Mindretallet var uenig om fukten. Det mente at den første takstmannen ikke hadde tatt hull i veggen og heller ikke forklart hvorfor. Det var brudd på forskriften (§ 2-15), og etter mindretallet måtte usikkerheten som følge av bruddet gå ut over selgersiden. Fukt som er skjult er en mangel etter avhendingsloven § 3-2.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at det finnes fukt. Kjøperen må også sannsynliggjøre at fukten var der da boligen ble overtatt. Når det går lang tid mellom to tilstandsrapporter, og ingen kan si når skaden startet, kan det avgjøre saken. Det hjelper å ha dokumentasjon på skadeutviklingstiden og på et faktisk pristilbud fra håndverker.

Saken viser også at en skade som oppstår etter at kjøperen har overtatt, som lekkasje fra et kjøleskap, ikke gir krav mot selger. Dissensen viser at spørsmålet om hva et brudd på kravet til hulltaking skal bety, er omstridt.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 213 750 kroner for skadet laminat, sprekker i vegger og fukt og mugg i underetasjen.
• Flertallet mente det ikke var sannsynliggjort at feilene fantes ved overtakelsen.
• Mindretallet mente fukten var en mangel fordi takstmannen ikke hadde tatt hull i veggen som forskriften krever. Kjøperen fikk ikke medhold.