Tynn etterisolering og takråte i bolig fra 1910: delvis medhold (FinKN 2024-684)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1910 på Østlandet, solgt for 11 600 000 kroner i 2022. Salgsmaterialet fremhevet en vesentlig oppgradering med etterisolering, nye vinduer og ny kledning i 2021, og sa at ytterveggene var lektet ut og isolert. Det stod ikke hvor tykk isolasjonen var. Tilstandsrapporten ga taktekkingen, nedløp og beslag TG 1 (ingen eller bare mindre avvik). Takkonstruksjonen fikk TG IU (ikke undersøkt), fordi den var gjenbygget og ikke kunne vurderes. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om utettheter i taket.

Etter overtakelsen i mars 2023 fikk kjøperen en vannlekkasje i stuen i andre etasje. Da himlingen ble åpnet, fant man omfattende råteskader i takkonstruksjonen. Kjøperen fant også ut at ytterveggene bare hadde 5 cm isolasjon, og at én vegg i andre etasje ikke var etterisolert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 084 243 kroner, og erstatning på 77 015 kroner for utgifter, pluss renter. Han mente at det ved en etterisolering i 2021 var rimelig å forvente en tykkelse nær dagens nivå. Taket fikk TG 1, og han mente råteskadene ikke var påregnelige.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at etterisolering og ny kledning ikke utløste nye krav, og at 50 millimeter var en faglig forsvarlig løsning. Mer isolasjon kunne gi fuktskader i veggen. Om taket viste selskapet til at takets alder var ukjent, slik at utbedring var påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold på begge forhold. Selskapet tok bare etterisoleringen videre til nemnda. Nemnda vurderte den og var enig med sekretariatet. Tre forhold veide tyngst.

For det første var etterisoleringen en mangel (§ 3-2). Salgsmaterialet fremhevet etterisoleringen som en vesentlig oppgradering, men sa ikke noe om tykkelsen. Nemnda mente kjøperen da kunne regne med at arbeidet fulgte de faglige kravene som gjaldt i 2021. Avviket fra det som var vanlig, var markant, og det hadde vært enkelt å opplyse om tykkelsen.

For det andre spilte det ikke noen rolle at arbeidet ikke var pålagt å følge dagens forskrift. Det avgjørende var hva kjøperen med rimelighet kunne forvente etter opplysningene i salget.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig (§ 4-12). Nemnda fant ikke grunnlag for å beregne verdifallet, og sekretariatet gjorde fradrag for at kledningen manglet lufting, og for at taket var av ukjent alder. Prisavslaget for begge forholdene ble 800 000 kroner, mot utbedringskostnader på 1 084 216 kroner. I tillegg fikk kjøperen 77 015 kroner i erstatning. Til sammen ble det 877 015 kroner, med fradrag for egenandelen.

Kjøperen fikk delvis medhold: mangelen ble godtatt, men beløpet ble lavere enn kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i salgsoppgaven om oppgraderinger, veier tungt. Når en eldre bolig er markedsført som etterisolert, kan du forvente at arbeidet er gjort etter faglige krav for den tiden, med mindre noe annet er opplyst. Tykkelsen bør derfor stå.

Saken viser også at TG 1 på takdekket og TG IU på konstruksjonen ikke gjør at kjøperen må bære skader som ikke kunne oppdages. Fradrag kan likevel gjøres for alder og for forhold som var opplyst.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1910 var markedsført med etterisolering i 2021, men hadde bare 5 cm isolasjon og råteskader i taket.
• Nemnda mente etterisoleringen var en mangel fordi tykkelsen ikke var opplyst, og at kjøperen kunne forvente faglig standard.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 800 000 kroner i prisavslag og 77 015 kroner i erstatning, med fradrag for egenandel.