Fukt i kjeller og lekkasje ved pipe : delvis medhold (FinKN 2023-278)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978 i Nord-Norge, solgt for 5 850 000 kroner. Kjelleren var innredet med bad, soverom og stue. Tilstandsrapporten ga rommene under terreng TG 0 og TG 1 (ingen eller svært små avvik), etter at det var tatt hull i veggene for å måle fukt uten unormale verdier. Dreneringen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det sto at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp og at redrenering ikke kunne utelukkes. Taket ble ikke sjekket utenpå på grunn av snø, og pipen fikk TG 1. Selger svarte nei på spørsmål om kjennskap til fukt, problemer med pipe og utettheter i tak.

Fra sommeren 2022 fant kjøperen fukt- og råteskader på et soverom i kjelleren og lekkasje fra pipen. Senere kom det frem større fuktskader i kjelleren. Kjøperens takstmann fant at undertaket rundt pipen var utett, og at dette var godt synlig for en fagperson. Dreneringen hadde svikt i utførelsen og var dårligere enn rapporten tilsa.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 002 481 kroner etter fradrag for egenandel, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen krevde også erstatning for utgifter til å bo et annet sted under utbedringen. Samlede utbedringskostnader var anslått til 1 012 481 kroner.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen og dreneringen var 44 år gamle, og at kostnader ved dreneringen var påregnelige. Selger kjente ikke til feilene, og selgers takstmann mente bare fuktverdier over 20 % er unormale.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen medhold. Nemnda kom til samme resultat på mangelen, men satte prisavslaget lavere. Avgjørelsen var enstemmig.

Fire ting veide tyngst.

For det første pipen. Hullet i undertaket var synlig fra loftet, selv om taket utenpå var dekket av snø. Selgers takstmann hadde ikke forklart hvorfor det ikke stod i rapporten. Det brøt takstmannens plikt til å opplyse om synlige utettheter.

For det andre fukten. Nemnda stilte spørsmål ved at rapporten ga TG 0 og TG 1 da målingen viste 16,9 % fukt i en utforet kjellervegg. Etter nemndas syn burde dette vært kommentert. Nemnda tok likevel ikke stilling til om takstmannen hadde handlet grovt uaktsomt.

For det tredje alder. Boligen var 44 år gammel, men skadene var større enn en kjøper kunne vente ut fra alderen og opplysningene i rapporten. En eldre bygningsdel som fungerer, er noe annet enn en som allerede er skadet. Nemnda pekte på at den nye avhendingsloven legger mer av risikoen på selger. Avviket var avhendingsloven § 3-2 om at boligen må stemme med det kjøperen kunne forvente. Forbeholdet om at redrenering ikke kunne utelukkes, var for generelt til å gjelde mot en forbrukerkjøper.

For det fjerde beløpet. Nemnda satte prisavslaget til 400 000 kroner. Det ble trukket fra for forlenget levetid og standardheving, og for arbeid kjøperen allerede hadde planlagt: kjellerbadet hadde TG 3 og måtte uansett totalrenoveres. Nemnda tilkjente i tillegg 40 000 kroner for tre måneders opphold andre steder, og forsinkelsesrente. Selger hadde kontroll over forholdet, så erstatning ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig ikke fritar selger for alt. Et generelt forbehold om at tiltak kan bli nødvendig, tar ikke bort ansvaret for skader som allerede har oppstått og som rapporten ikke varslet om. Tilstandsgrader og målinger i rapporten skaper forventninger, og rapporten kan bli vurdert kritisk selv om selger ikke visste om feilen.

Saken viser også at prisavslaget kan bli mye lavere enn utbedringskostnaden når noe av arbeidet ville vært gjort uansett, og at kostnader til å bo andre steder kan dekkes som erstatning.

Kort oppsummert

• Lekkasje ved pipen og fuktskader i kjelleren i en bolig fra 1978. Kjøperen krevde 1 002 481 kroner.
• Nemnda mente skadene ikke var påregnelige, selv om boligen var 44 år, og kritiserte rapporten.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 400 000 kroner i prisavslag og 40 000 kroner i erstatning, med rente.