Dødsbo-hytte uten vann: selskapet fikk medhold (FinKN 2025-1294)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet, oppført i 1960, med et anneks av ukjent alder og en garasje. Den ble solgt høsten 2023 av et dødsbo under offentlig skifte (en offentlig behandling av boet). Bostyreren kjente ikke eiendommen. Alle spørsmålene i egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) var besvart med «vet ikke».

Salgsdokumentene sa at bygningene hadde enkel standard og behov for omfattende oppussing. Hytta hadde ikke vært brukt siden 2010. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og fire deler TG 3 (vesentlige avvik). Det sto at boligen hadde kommunalt vann, og at kommunen vurderte å kreve tilknytning til offentlig avløp.

Sommeren 2024 tok kjøper hytta i bruk og fant ut at kommunen hadde stengt vanntilførselen for flere år siden. Kjøper fant også lekkasjer i rør og gulv i annekset, en lekkasje rundt pipen, mugg og skadedyr i garasjen, tett avløp, røyk fra ildsteder og stokkmaur.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper reklamerte (meldte fra om mangler) i juni 2024 og krevde til sammen 1 078 071 kroner. Av dette var 959 800 kroner beregnede utbedringskostnader og 40 000 kroner bekjempelse av stokkmaur. Resten var utgifter til rapporter og bistand. Senere la kjøper frem et lavere krav på 392 500 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), erkjente at manglende vann var en mangel. Det utbetalte et prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) på 100 000 kroner. De øvrige forholdene mente selskapet ikke var mangler, og at det var reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting var viktige.

For det første ble boligen solgt av et dødsbo. Når selgeren ikke har bodd i boligen, kan kjøper ikke vente like utfyllende opplysninger som ellers. At hytta hadde stått ubrukt i 13 år, var en betydelig risikoopplysning.

For det andre var boligen solgt som en eldre og slitt bygning som trengte omfattende oppussing. Ødelagte rør, pumpe, avløp og skadedyr var derfor ikke avvik fra det kjøper kunne forvente (§ 3-2). At annekset senere viste seg å være yngre enn opplyst, teller ikke, fordi mangelsvurderingen gjøres ut fra tilstanden ved overtakelsen (§ 3-1). Flere av forholdene var dessuten ikke godt nok dokumentert.

For det tredje var vannet en mangel, fordi det var opplyst om kommunalt vann (§ 3-8). Men nemnda la til grunn at mangelen bare gjaldt sommervann inn til hytta. Kjøper kunne ikke vente at hytta var koblet til offentlig avløp, siden salgsdokumentene viste at dette bare var under vurdering. Nemnda mente at den ikke hadde forsvarlig grunnlag for å beregne et prisavslag utover det selskapet hadde betalt, fordi de enkelte postene i det reviderte kravet ikke var dokumentert.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at dødsbo-salg og lang tids nedstengning gir kjøper mindre å bygge på. Tydelige opplysninger om at boligen er slitt og krever omfattende arbeid, gjør det vanskelig å få medhold for feil som hører naturlig med til slik bolig.

Saken viser også at en mangel ikke automatisk gir hele kravet. Kravet må stå i forhold til mangelen som faktisk er funnet, og hver kostnadspost må kunne dokumenteres. Er kravet endret underveis, må det være klart hvordan det nye kravet henger sammen med det første.

Kort oppsummert

• En hytte fra 1960 ble solgt av et dødsbo, og kommunen hadde stengt vannet uten at kjøper visste det.
• Nemnda så manglende vann som en mangel, men ikke de andre forholdene, som ble sett i lys av alder, dødsbo og lang tid uten bruk.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper fikk ikke medhold i kravet ut over de 100 000 kronene som allerede var utbetalt.