Fukt og råte bak veggplater i kjelleren: ikke medhold (FinKN 2024-631)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1984 med tilbygg i underetasjen fra 2018. Den ble solgt for 5,6 millioner kroner i september 2022. Salgsoppgaven sa at boligen i stor grad var original fra byggeåret, og at det måtte påregnes en del renovering og oppussing både ute og inne.

Tilstandsrapporten ga grunn, fundamenter, grunnmur, drenering og krypkjeller TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og også terrengforholdene. Yttervegger og vinduer fikk TG 3 (store avvik). Rommet under trapperepos i kjelleren fikk TG 1, men rapporten sa samtidig at det var påvist fuktskjolder, svertesopp og spor etter sopp og råte der, og at det manglet ventiler. Takstmannen hadde boret hull i veggen under trappen og ikke funnet fukt.

Etter overtakelsen åpnet kjøperen veggen og fant fukt og råte i stenderne og papp bak veggplatene under trappen. En takstrapport la skylden på at grunnmuren av lecablokker sto rett på løsmasser med åpninger mot terrenget, og at veggen var bygget med plast og tette plater som fanget fuktigheten. Utbedringen ble anslått til 55 161 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 45 161 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøperen mente boligen var i dårligere stand enn det en kjøper kunne forvente. Skaden skyldtes feil ved grunnmuren og uegnede materialer, og de risikoopplysningene som var gitt, omhandlet ikke slike konstruksjonsfeil.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at yttervegg var gitt TG 3 med et kostnadsanslag på 100 000 til 300 000 kroner, og at slike kostnader var påregnelige for en bolig med denne alderen og disse opplysningene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

For det første alder og byggeskikk. Boligen var bygd etter andre krav enn dagens. Ved kjøp av en eldre bolig må en kjøper regne med noen skjulte skader, utdaterte løsninger og et visst behov for oppgradering (§§ 3-1 og 3-2).

For det andre risikoopplysningene. Alle bygningsdelene rundt skadestedet hadde fått TG 2, og tilstandsrapporten omtalte fukt, råte og svertesopp. Skadestedet lå vegg i vegg med krypkjelleren, som det var gitt flere risikoopplysninger om. Det var også opplyst at dreneringen var fra byggeåret.

For det tredje at rapporten var uheldig på noen punkter. Nemnda var enig med kjøperen i at det var uheldig at overflatene og fuktmålingen under terreng fikk TG 1. Tilstandsrapporten kunne også vært tydeligere på noen forhold. Etter en samlet vurdering avvek boligen likevel ikke fra det kjøperen hadde grunn til å forvente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad på ett punkt ikke hjelper hvis teksten i rapporten forteller om fukt og råte, og nabobygningsdelene har TG 2. Det er det samlede bildet som teller.

Den viser også at eldre boliger med opplyst behov for vedlikehold gir kjøperen mindre å stille krav til. Selv om skaden skyldes en konstruksjonsfeil som ikke var nevnt, kan risikoopplysninger om nærliggende deler være nok til at det ikke er en mangel.

Kort oppsummert

• Fukt og råte bak veggplater under trappen i kjelleren i en enebolig fra 1984.
• Tilstandsrapporten hadde gitt TG 2 for grunn og krypkjeller og omtalt fuktskjolder og råte, og nemnda så ingen mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 45 161 kroner.