Lekkasje i stikkledning i enebolig fra 1900: ikke medhold (FinKN 2026-364)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1900, solgt for 4,8 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev den som velholdt og pen, med nytt kjøkken, nytt bad i 2. etasje, nytt el-anlegg og nye vinduer. Den forklarte også at boligen hadde private stikkledninger til det offentlige nettet, og at eieren selv bekoster vedlikeholdet av dem.

Tilstandsrapporten var tydelig på ett punkt. Utvendig røropplegg var ikke kontrollert, og alder og tilstand var ukjent. Vannledninger og avløpsrør var begge gitt TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om avløpsrørene het det at over halvparten av forventet levetid var brukt opp, og at skader kunne oppstå plutselig på eldre anlegg.

Etter overtakelsen kom kommunen med en anmodning om å utbedre en vannlekkasje på kjøperens private vannledning. Lekkasjen var funnet ved lytting på ledningene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 137 069 kroner, som var det utbedringen endte på. Kjøperen mente at en lekkasje i gamle rør normalt utvikler seg gradvis, og at den derfor trolig var der da kjøperen overtok. At rørene måtte skiftes så kort tid etter kjøpet, mente kjøperen var uventet når rapporten bare ga TG 2. Kjøperen mente også at rørene burde fått en dårligere tilstandsgrad.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (en forsikring selgeren tegner og som dekker kjøperens krav), avviste kravet. Det pekte på at det uttrykkelig var opplyst at utvendig røropplegg ikke var kontrollert, og at boligen var fra 1900. Kjøperen kunne derfor ikke ha store forventninger til rørenes tilstand.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke holdepunkter for at selger kjente til lekkasjen. Selskapet opplyste at selger ikke visste om den, og lekkasjen ble først synlig da kommunen varslet kjøperen. Selgers opplysningsplikt (§ 3-7) var derfor ikke brutt.

For det andre gjaldt takstmannens oppdrag de innvendige rørene. Han hadde skrevet at de utvendige rørene ikke var sjekket, og det kunne ikke pekes på noe han visste eller burde visst.

For det tredje ble boligens alder avgjørende. Der ingenting annet er sagt om en bygningsdel, kan kjøper vente at den er like gammel som huset. Det samlede bildet tilsa at kjøperen måtte regne med utgifter til vannledningene etter hvert. Feilen syntes å skyldes alder og slitasje. Nemnda la særlig vekt på at det stod uttrykkelig at utvendige rør ikke var kontrollert, og at alder og tilstand var ukjent. Da vurderes de ut fra byggeåret 1900. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en positiv beskrivelse av boligen ikke fjerner et konkret forbehold. Står det i tilstandsrapporten at en del av anlegget ikke er undersøkt, og at alder og tilstand er ukjent, er det den delen kjøperen har tatt risikoen for. I en gammel bolig regnes slitasje på rør som påregnelig.

Saken viser også at det ikke hjelper å vise til at lekkasjen kom kort tid etter overtakelsen. Nemnda så på hva som faktisk var opplyst, ikke på hvor raskt skaden viste seg.

Kort oppsummert

• Lekkasje i private stikkledninger til en enebolig fra 1900, med krav om 137 069 kroner i prisavslag.
• Rapporten opplyste at utvendige rør ikke var kontrollert og at alder og tilstand var ukjent.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.