Rotter i leilighet i bygård fra 1800-tallet: ikke medhold (FinKN 2025-1309)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Sørlandet i et bygg oppgitt til rundt 1800 og 1850, solgt for 2 250 000 kroner. Salgsoppgaven sa at byggeåret ikke var dokumentert, og at bygget var rehabilitert og ombygd i 2004. Det fantes en ferdigattest for hovedombyggingen fra 2004. Salgsoppgaven la til at en slik attest ikke er noen garanti for at alt arbeid er godkjent.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) hadde selgeren krysset av for at han ikke kjente til skadedyr og at boligen ikke hadde kjeller. Tilstandsrapporten beskrev leiligheten som pusset opp i 2004 og med normal slitasje. Kledningen var av eldre årgang. Punktet om andre innvendige forhold fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med merker etter stripet borebille, som ble kalt vanlig i eldre hus.

Mellom kontrakten og overtakelsen ble kjøperen fortalt at det var funnet rotter i boligen. Et skadedyrfirma fant senere en trang blindkjeller med jordgulv, en grunnmur av tørrmurt stein og gnag i isolasjonen i gulvet. Rapporten mente rottene trolig hadde kommet opp fra jordgulvet, at det ikke var pågående aktivitet, og at bygget hadde stått usikret siden det ble bygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 45 469 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og renter. Kravet var basert på en faktura for utbedring og 80 timer egeninnsats. Kjøperen mente at det ikke var gitt noen opplysninger om rotter i salgsdokumentene, og at rottene gjorde boligen dårligere enn forventet.

Gjensidige, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på at bygget var 174 år ved salget, og at kjøperen måtte regne med byggeskikk fra 1800-tallet for de sentrale konstruksjonene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse. Vurderingen gjaldt om boligen var i dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å vente (§ 3-2).

Bygget var gammelt, og rehabiliteringen i 2004 betydde ikke at alt var byttet ut. Tilstandsrapporten opplyste at kledningen var eldre og at borebille var vanlig i eldre hus. Utsiden i salgsoppgaven viste også en eldre fasade. Kjøperen kunne derfor ikke forvente 2004-standard på alle bygningsdeler utenfor og inntil leiligheten, og heller ikke musesikring etter den standarden.

Rapporten fra skadedyrfirmaet viste ikke et pågående rotteangrep, og skadeomfanget var beskjedent. Selgeren hadde svart nei på kjeller og skadedyr, og det var noe uklart hvilken krypkjeller takstmannen hadde gitt TG 2. Sekretariatet mente likevel at det ikke endret hovedbildet. Nemnda så heller ikke at kjøperens innsigelser stilte saken i et annet lys. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på bygget teller tungt, også når en rehabilitering er oppgitt i salgsoppgaven. En ferdigattest på hovedombygging betyr ikke at kjøperen kan regne med at hele huset er som nytt.

Rotter og andre skadedyr kan være en mangel, men et gammelt bygg med grunnmur av stein og jordgulv i blindkjeller har naturlig større risiko. Da må kjøperen regne med at slike forhold kan oppstå.

Det spiller også en rolle om skaden er liten og om det er tegn til pågående aktivitet. Her var skadeomfanget beskjedent.

Kort oppsummert

• Rotter ble funnet i en leilighet i et bygg fra rundt 1800 og 1850, rehabilitert i 2004. Kjøperen krevde 45 469 kroner.
• Nemnda mente kjøperen ikke kunne vente 2004-standard på alle deler, og at skadene var beskjedne.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke medhold.