Høyspentledning ikke opplyst ved salget: delvis medhold (FinKN 2025-1114)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986, solgt for 10,5 millioner kroner i mars 2024. Den ble markedsført som en «attraktiv familiebolig» med en flott hage og nærhet til friluftsområder.

Kjøperen overtok i juli 2024. Like etter ble kjøperen gjort oppmerksom på planer om å bygge en ny høyspentledning i området. Anleggsarbeidet ville komme tett på boligen og pågå i to til tre år, med støy fra anleggstrafikk og en anleggsvei i nærheten. Ingenting om dette sto i salgsoppgaven.

Planene hadde vært på gang lenge. Nettselskapet hadde i 2019 varslet naboer i nærheten av traseen, blant dem selgeren, om at det var søkt om konsesjon og ekspropriasjon. Konsesjon (tillatelse) for en luftledning kom i 2021. Vedtaket ble påklaget av mange, og i april 2024, etter at boligen var solgt, ble det endret til en løsning med kabel i grøft og tunnel.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 2,49 millioner kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen krevde også 20 400 kroner til vurderinger fra megler og takstmann, og 12 881 kroner i erstatning for utgifter til å få saken vurdert. I tillegg krevde kjøperen forsinkelsesrente.

HDI Global Specialty, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente at verken selgeren eller megleren kjente til utbyggingen. Boligen lå dessuten nær en hovedvei, og støy i en avgrenset periode var etter selskapets syn ikke noe som ville påvirke verdien utover det kjøperen måtte regne med. Planen ved salget var også en luftledning, og først etter salget ble det vedtatt kabel under bakken.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering og var enstemmig. Den la vekt på fire forhold:

• Selgeren hadde fått brevet i 2019 på egen adresse, og det beskrev planene detaljert. Utbyggingen var også et tema i nabolaget, og mange hadde klaget på vedtaket. Nemnda mente at selgeren måtte ha kjent til planene. Selgeren hadde likevel svart nei på spørsmålet i egenerklæringen om kjennskap til planer og vedtak.
• Slike opplysninger ville sannsynligvis ha ført til at boligen ble solgt på andre vilkår. Derfor var det en mangel etter § 3-7 og § 3-8.
• Nemnda fant også en mangel etter § 3-2. Selv om man må regne med utvikling i et område, var dette tidsnært, nær eiendommen, langvarig og klart negativt for bomiljøet.
• Nemnda mente at det kan gis prisavslag for en midlertidig ulempe.

Nemnda ville likevel ikke fastsette prisavslaget etter § 4-12. Kjøperen hadde lagt frem en verdivurdering fra en megler på omtrent 2,5 millioner kroner, og en takstmann hadde vurdert boligen til 7 875 000 kroner med opplysningene. Nemnda mente at begge vurderingene så ut til å være for høye. Det var uklart hvordan de hadde tatt hensyn til at det på kjøpstidspunktet var usikkert hvilken løsning som ville bli valgt, og hvordan de hadde vurdert at ulempen var midlertidig. Nemnda fikk ikke bevisene tett nok på til å sette et beløp.

Utgiftene til å få saken vurdert, 12 881 kroner, ble tilkjent som erstatning etter § 4-14, sammen med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren kan ha plikt til å opplyse om planer i nærområdet han har fått vite om, også om de siden endres. Et brev som er sendt til selgerens adresse, kan bli tillagt stor vekt. Utbygging med flere års støy og trafikk kan være en mangel selv om ulempen er midlertidig.

Saken viser også at det ikke er nok å vinne på mangelen. For å få et beløp må verdifallet være godt dokumentert, og vurderinger som ligger langt over det nemnda anser som rimelig, kan falle igjennom.

Kort oppsummert

• Selgeren hadde fått brev om en ny høyspentledning nær boligen, men svarte nei i egenerklæringen og opplyste ikke om planene.
• Nemnda fant en mangel og aksepterte at midlertidige ulemper kan gi prisavslag, men ville ikke fastsette beløpet fordi verdivurderingene virket for høye.
• Utfallet ble delvis medhold: 12 881 kroner i erstatning og forsinkelsesrente, uten et fastsatt prisavslag.