Radonsperre og takhøyde i ombygd bolig fra 1962: delvis medhold (FinKN 2024-549)

Hva saken gjaldt

Boligen var en funkisbolig på Østlandet, opprinnelig fra 1962, men bygget om og bygget på i 2010 til 2013. Den ble solgt for 12,3 millioner kroner og overtatt i januar 2023. Salgsoppgaven fremhevet en lekker, ombygd bolig med en godkjent sekundærdel som kunne gi leieinntekter.

Tilstandsrapporten ga dreneringen fra 2010, grunnmuren, avløpsrørene og pipen fra 2011 alle TG 1 (ingen avvik). Tilbygget fra 2011 ble opplyst utført med radonsperre. Rapporten svarte nei på om det var påvist avvik på rømningsvei, dagslys eller takhøyde. Godkjente tegninger fulgte med.

Etter overtakelsen fant kjøper en rekke avvik. Det var tegn på mangelfull fuktsikring og fall mot grunnmuren, et eldre støpejernsrør i kjelleren, et tilbygg uten radonsperre, en takhøyde som var lavere enn tegningene viste, en pipe som viste seg å være fra byggeåret og ikke fra 2011, i tillegg til en el-billader-forberedelse som ikke stemte, en ytterdør med trekk og dårlig ventilasjon på et bad.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 330 906 kroner. Det største enkeltbeløpet var 625 000 kroner for manglende radonsperre. Kjøper krevde i tillegg erstatning for erstatningsbolig og tapte leieinntekter, og 4 000 kroner i egenandel til juridisk bistand.

Selskapet var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det mente at opplysningene stemte, at avvikene ved drenering var svakt dokumentert, at det ikke var vist forhøyede radonverdier, og at takhøyden var målt feil siden den skal måles fra undergulvet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Det var gitt uriktige opplysninger om radonsperre, takhøyde og pipens alder (§ 3-8), og drenering, radon, takhøyde og pipe avvek fra det kjøper med rimelighet kunne forvente (§ 3-2). Rørene i kjelleren, el-billader, ytterdør og bad-ventilasjon var ikke mangler.

Det var når prisavslaget skulle fastsettes at saken fikk sitt utfall (§ 4-12).

For det første drenering og pipe. Kjøper la frem en ny rapport som sa at dreneringen fungerte, forutsatt riktig utførelse. Kravet ble derfor bare 22 200 kroner for fall mot grunnmur og murpuss. For pipen skulle kjøper stilles som om den var fra 2011. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 40 000 kroner.

For det andre radonsperren. Nemnda mente et prisavslag tilsvarende utbedringskostnaden på 625 000 kroner ville være riktig, dersom sperren var påbudt da tilbygget ble oppført. Det var ikke dokumentert om selger hadde plikt, eller om tiltaket var frivillig etter overgangsreglene. Nemnda ville ikke konkludere.

For det tredje takhøyden. De fagkyndige var uenige om målingen. Faktum var for uklart, og nemnda konkluderte heller ikke her. Nemnda la vekt på at kjøper ikke hadde svart på selskapets innvending.

Prisavslaget ble derfor 52 200 kroner for pipe og fuktproblematikk, etter fradrag for kjøpers egenandel. Kjøper fikk også 4 000 kroner i erstatning og forsinkelsesrente. Øvrige erstatningskrav ble avvist. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vinne på mangel. Beløpet må også dokumenteres. Der fagfolkene er uenige og faktum er uklart, kan nemnda la være å fastsette et avslag, selv om den mener at det er et avvik.

Den viser også at en uriktig opplysning om alder, radon eller høyde kan telle, selv om tilstandsrapporten gir TG 1. Den som krever et stort beløp for et bygningskrav, bør kunne vise hvilke regler som gjaldt da bygget ble oppført, og hva utbedringen faktisk koster.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 1 330 906 kroner for åtte forhold i en ombygd bolig fra 1962. Nemnda fant mangler på drenering, radonsperre, takhøyde og pipe.
• Nemnda kunne ikke fastsette beløp for radonsperre og takhøyde, fordi kravene til dokumentasjon ikke var oppfylt.
• Kjøper fikk delvis medhold og et prisavslag på 52 200 kroner.