Rustne skruer i kledning på hytte fra 2018: delvis medhold (FinKN 2023-685)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2018, satt sammen av ferdige moduler fra en fabrikk, og den stod på et stålunderlag som kunne få hjul. Den ble solgt for 1 450 000 kroner og overtatt i april 2022. Ved salget lå det to tilstandsrapporter. I den fra 2020 fikk fasader, vinduer og dører TG 1 (ingen avvik). Den fra 2022 la til at bygget ikke var bygget etter plan- og bygningsloven eller de tekniske forskriftene, og at veggene avvek fra forskriftskrav til tykkelse og isolasjon. Veggkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at omramming og tetting rundt vinduene var av enkel utførelse, at det måtte påregnes hyppigere vedlikehold, men at det ikke var behov for utbedring.

I juni 2022 oppdaget kjøperen at skruene i bordkledningen var rustne og knekte, fordi det ikke var brukt syrefaste skruer. I ukene etter ble det funnet flere avvik: utlektingen bak kledningen var ikke impregnert, og tettingen rundt vinduer og dører var mangelfull.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 331 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet gjaldt utskifting av kledningen og utbedring av tetting rundt vinduer og dører. Kjøperen mente at behovet for å bytte hele kledningen var upåregnelig, og at opplysningen om forskriftsavvik var et for generelt forbehold.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det viste til at boligen var fabrikkprodusert, at det var opplyst om avvik fra forskriftene og TG 2, og at tettingen rundt vinduene var opplyst å være enkel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant at det var en mangel (§ 3-2, som handler om at boligen må være som kjøperen med rimelighet kunne vente).

Det første var at det som ble funnet, var mer enn det salgsdokumentene varslet. Rapporten sa at det ikke var behov for utbedring av veggene, men i virkeligheten måtte hele kledningen skiftes.

Det andre var at selskapet mente kjøperen måtte ha svært lave forventninger til en slik bolig. Nemnda så ikke at en så lav standard fremgikk av salgsdokumentene. Salgsoppgaven kalte eiendommen en nyere fritidsbolig fra 2018.

Det tredje gjaldt beløpet. Nemnda tiltrådte sekretariatets utmåling på 175 000 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel. Kjøperen ville få en helt ny kledning uten forskriftsavvik og uten det vedlikeholdsbehovet rapporten hadde varslet. Det er en standardheving, og den trekkes fra. Nemnda mente at det var noe uklart hvor tykke kledningsbordene var, men det endret ikke resultatet. Forsinkelsesrente ble tatt til følge, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at generelle forbehold om at bygget ikke følger forskriftene, ikke nødvendigvis dekker alle feil. Det som ble konkret opplyst, avgrenser hva kjøperen må regne med. Når feilen går utover det, kan det være en mangel.

Den viser også at en mangel sjelden gir full kostnad tilbake. Når utbedringen gir kjøperen en bedre løsning enn den som ble solgt, gjøres det fradrag, og prisavslaget ble derfor lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Skruene i kledningen på en modulbygd fritidsbolig fra 2018 rustet fordi de ikke var syrefaste.
• Nemnda fant at behovet for å skifte hele kledningen gikk utover det salgsdokumentene varslet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 175 000 kroner etter fradrag for egenandel og standardheving.