Lekkasje fra terrasse ned i kjellerstuen: delvis medhold (FinKN 2024-629)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1966 og solgt for 6,49 millioner kroner høsten 2022. Salgsoppgaven beskrev en rekke oppgraderinger de siste årene, men sa at noe oppussing måtte påregnes på grunn av alderen. Terrassen langs fronten hadde blant annet nytt rekkverk i glass og nytt terrassedekke.

Tilstandsrapporten ga terrassen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte at rekkverket ikke oppfylte dagens krav til barnesikring, og at tettesjiktet (membranen under dekket) var mer enn halvveis brukt opp. Samtidig sto det at terrassen var i god stand og godt oppgradert. I egenerklæringen (selgers eget skjema) opplyste selger at terrassen hadde vært utett ved legging av nytt gulv, men at den var tettet. Det var oppgitt at arbeidet var gjort dels av faglærte og dels av ufaglærte.

Kort tid etter overtakelsen begynte det å lekke fra terrassen og ned i kjellerstuen. Kjøperens takstmann fant fire mulige årsaker. Terrassedekket holdt vannet oppe, fallet gikk mot veggen, membranen var ikke fagmessig avsluttet mot muren, og papp og beslag var gamle. Da kjøperen tok av terrassebordene, kom det ikke mer lekkasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 175 125 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Et pristilbud for utbedringen lød på 185 125 kroner. Kjøperen mente feilen ikke skyldtes alder, siden lekkasjen kom av at bordene var lagt for tett og membranen var dårlig utført.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at terrassen hadde TG 2 og at det var opplyst om alder, egeninnsats og at membranen nærmet seg slutten av levetiden. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var en mangel på dette punktet, men var i tvil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var også i tvil, men kom til motsatt resultat: det var en mangel (§ 3-2). To ting veide tyngst.

For det første sa tilstandsrapporten at terrassen var i god stand og godt oppgradert. For det andre hadde selger opplyst at terrassen tidligere var utett, men at den var tettet. Med slike opplysninger var det et avvik fra det kjøperen kunne forvente at det lekket fra terrassen bare få dager etter overtakelsen. TG 2 og opplysningene om alder veide ikke opp for dette.

Når det gjaldt beløpet (§ 4-12), var nemnda enig i at utbedringen ville koste mer enn de 33 000 kronene som var fakturert. Den fant likevel ikke å kunne legge til grunn alle postene kjøperen hadde oppgitt i en e-post. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre kravet og bære tvilen. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 100 000 kroner, med hensyn til at en ny konstruksjon er bedre enn en gammel. Deretter ble en egenandel (kjøperens del av tapet) på 10 000 kroner trukket fra, og samlet prisavslag ble 90 000 kroner. Forsinkelsesrente ble også tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en positiv beskrivelse som god stand og godt oppgradert kan veie tyngre enn en TG 2 på samme bygningsdel. Særlig gjelder det når selger også har sagt at feilen er utbedret.

Den viser også at det ikke er nok å vinne på mangelen. Kjøperen må dokumentere utbedringskostnadene post for post, og et pristilbud kan bli redusert hvis noe ikke er godt nok begrunnet.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra terrassen ned i kjellerstuen kom få dager etter overtakelsen av en enebolig fra 1966.
• Nemnda mente det var en mangel fordi terrassen var beskrevet som i god stand og selger sa at den var tettet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 90 000 kroner i prisavslag mot et krav på 175 125 kroner.