Feil ved el-anlegg og for sen klage: ikke medhold (FinKN 2025-531)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag fra 2004, solgt for 5,25 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet beliggenhet og utsikt. Tilstandsrapporten omtalte boligen som normalt utrustet uten vesentlige tiltak siden byggeåret. El-anlegget fikk TG 1, altså ingen eller svært små avvik, og takstmannen svarte nei på om anlegget burde ha en utvidet el-kontroll. Selger opplyste i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) at lys og stikk var montert av et faglært firma.

Kjøperen overtok i mars 2023. Første strømbrudd kom 26.10.23, og flere kom sporadisk etter det. Kjøperen hadde nylig fått installert elbillader. En el-kontroll 22.11.23 avdekket flere avvik ved el-anlegget, blant annet ett alvorlig avvik ved overbelastningsvernet, som ble rettet på stedet. Kjøperen fikk rapporten samme dag. Et pristilbud for å lukke resten av avvikene kom 30.4.24. Kjøperen reklamerte (klaget til selger om feilene) 7.5.24, og tok senere også opp en defekt utekran og fjernede grensemerker.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 98 405 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet dekket el-kontroll og strakstiltak, pristilbudet for å lukke avvikene, ny utekran og oppmåling av to grensepunkter. I tillegg krevde kjøperen 62 015 kroner i erstatning for tapt arbeidsinntekt.

Fremtind, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøperen hadde reklamert for sent. Selskapet viste også til at selger ikke kjente til feil ved el-anlegget, og at selger hadde fått vite om utekranen og grensemerkene ved overtakelsen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og det gjorde nemnda også. Kjøperen nådde ikke frem.

Hva nemnda la vekt på

Når fristen begynte. Kjøper må klage innen rimelig tid etter § 4-19. Som hovedregel er det omkring tre måneder fra kjøperen har fått vite nok til å forstå at det kan være grunnlag for et krav. Nemnda mente kjøperen hadde nok kunnskap allerede da el-rapporten kom 22.11.23. Rapporten listet alle avvikene i detalj, og anbefalingen om nye lysarmaturer, som er en stor del av kravet, sto også der.

For sen klage. Klagen kom 7.5.24, altså 5 til 6 måneder senere. Det var for sent.

Kjøperens forklaring. Kjøperen sa at elektrikeren hadde gitt beroligende signaler og ikke ga noe klart svar på om det var grunnlag for å klage. Nemnda svarte at kjøperen selv bærer risikoen for hva en håndverker mener om kravet, og for hvordan en fagrapport forstås. En første reklamasjon trenger ikke være detaljert. Poenget er at selger tidlig får vite at et krav kan komme.

Nemnda så heller ikke tegn til at selger var grovt uaktsom, slik unntaket i § 4-19 tredje ledd krever.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at klagefristen løper fra du har fått en rapport som beskriver feilene, ikke fra du har fått en pris eller forstått hele omfanget. Du kan sende en kort, nøytral reklamasjon tidlig, uten å vite hva det koster. Å vente på pristilbud kan koste hele kravet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 98 405 kroner for feil ved el-anlegget, en utekran og grensemerker i en bolig fra 2004.
• Fristen begynte da el-rapporten kom, og klagen kom 5 til 6 måneder senere.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.