Innlemmet fellesareal i leilighet fra 1991: medhold (FinKN 2024-1184)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet fra 1991, solgt for 5,913 millioner kroner. Salgsoppgaven oppga et areal på 77 kvadratmeter. Den fortalte også at den opprinnelige boden var innredet og brukt som gjesterom eller kontor. Rommet hadde ikke godkjenning som oppholdsrom. Det sto videre at godkjente tegninger stemte med dagens bruk.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at boden trolig ikke tilhørte leiligheten. Sameiets styre hadde hentet inn en juridisk vurdering. Den konkluderte med at seks leiligheter hadde bygget inn en bod i egen seksjon i stedet for å bruke boden på loftet, slik den tinglyste tegningen viste. Formelt og rettslig var slike boder fellesareal, selv om seksjonene i praksis hadde eksklusiv adgang. Sameiet ville ikke selge arealet eller dele opp seksjonene på nytt. Kjøperen ble stående med en uformell bruksrett som kunne være usikker på sikt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 400 000 kroner. I tillegg krevde han erstatning for takstutgifter på 8 000 kroner og for sakskostnader, til sammen 27 938 kroner, og forsinkelsesrente. Kravet bygget på at arealet var mindre enn oppgitt, og at opplysningene om tegningene var uriktige.

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, avslo kravet. Selskapet mente at kjøperen eide boden og hadde eksklusiv tilgang, at rommet hadde hørt til boligen i 33 år, og at feilen lå i tegningene som ble sendt inn ved seksjoneringen. Det var derfor ikke noe arealavvik. Selskapet mente også at opplysningene ved salget verken var mangelfulle eller uriktige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering på tre punkter.

For det første var det mest sannsynlig at boden ikke tilhørte kjøperens seksjon. I de godkjente byggetegningene var arealet ikke en del av seksjonen, og seksjonen var aldri delt opp på nytt. Det kjøperen i praksis hadde fått, var en uformell bruksrett.

For det andre var opplysningen om at godkjente tegninger stemte med dagens bruk, objektivt uriktig. Selgeren hadde dessuten krysset av «nei» på spørsmålet om boligen var innredet eller bygget ut, selv om han kjente til at boden var innlemmet. Det var korrespondanse fra 2014 som viste dette.

For det tredje var det et faktisk arealavvik på 8 kvadratmeter, som tilsvarte 10,4 prosent av de oppgitte 77 kvadratmeterne. Det er en mangel når arealet er mindre enn det kjøperen har fått opplyst (§ 3-3). Nemnda mente også at det var en rettsmangel (§ 4-17), fordi en tredjepart, her sameiet, gjør krav på arealet. Kjøperen skal da slippe å bli dratt inn i en tvist han ikke regnet med, selv om selgeren bestrider sameiets krav.

Prisavslaget ble satt til 400 000 kroner ut fra takstmannens vurdering, og selskapet hadde ikke imøtegått utmålingen. Det skulle ikke trekkes egenandel. Kravet om erstatning for utgiftene ble også tatt til følge, sammen med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke hjelper at du har eksklusiv tilgang til et rom i praksis, hvis rommet rettslig tilhører sameiet. Arealet du kjøper, skal faktisk være ditt. Det gjelder særlig i sameier og borettslag, hvor tegninger og tinglyste dokumenter ikke alltid stemmer med det som er bygget.

Saken viser også at det ikke er nok at et rom er brukt av boligen i mange år. Det avgjørende er hvem som eier rommet, og hva som er opplyst ved salget. Bekreftelser om at tegninger stemmer med bruken, kan bli vurdert som uriktige opplysninger hvis de ikke gjør det.

Kort oppsummert

• Et innredet rom i leiligheten viste seg å være sameiets fellesareal, og arealet var 8 kvadratmeter mindre enn oppgitt.
• Nemnda fant flere mangler: avvik i areal, uriktige opplysninger og en rettsmangel.
• Kjøperen fikk medhold med 400 000 kroner i prisavslag, erstatning for utgifter og forsinkelsesrente.