Løs puss på alle vegger i oppussingsobjekt: ikke medhold (FinKN 2024-109)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 5-roms leilighet på Østlandet, oppført i 1928. Den ble solgt for 10 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 20.6.22, og kjøper overtok 31.8.22. Salgsoppgaven kalte boligen et unikt oppussingsobjekt med stort potensial og sa at boligen innvendig generelt hadde behov for oppgradering. Den opplyste også at planløsningen var endret i forhold til de godkjente tegningene.

I tilstandsrapporten fikk innvendige overflater lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rapporten nevnte heksesot, bobler i tapet og løs tapetskjøt, og sa at det ikke var behov for utbedringstiltak. Selger hadde bodd i boligen siden 1989 og svarte at han ikke kjente til sprekker i mur eller lignende.

Kort tid etter overtakelsen satte kjøper i gang med oppussing. Da listene og gulvet ble fjernet, viste det seg at alle veggene hadde løs puss som falt av. Pussen var 20 til 25 millimeter tykk og satt dårlig fast på muren. En takstmann anslo at det ville koste 586 250 kroner å sette veggene i stand.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 576 250 kroner etter at egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra, pluss forsinkelsesrente. Han mente at TG 2 og bemerkningen om at det ikke var behov for tiltak, ga grunn til å tro at veggene var i orden. Veggene var av teglstein og bærende, og skaden var skjult. Han mente også at selger hadde holdt tilbake opplysninger, siden han hadde bodd der i over 30 år.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente skaden kom av oppussingen kjøper selv startet, og at selger ikke svarer for det som skjer etter overtakelsen. Det viste til boligens alder, at veggene var fra byggeåret og at det var gitt risikoopplysninger om innvendige flater.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første kom boligen som et oppussingsobjekt. Det signaliserer at kjøper ikke kan forvente like mye av boligen, og at han må regne med at den er slitt og gammeldags. Kjøperne av slike boliger tilpasser gjerne budet til forventede utgifter. Men nemnda pekte på at også et oppussingsobjekt kan ha mer grunnleggende feil enn kjøper må finne seg i, og at det må vurderes konkret.

For det andre var ikke denne feilen fundamental. Veggene hadde en alder og et opplyst oppgraderingsbehov. At det avdekkes skjulte forhold når man river i en gammel bolig som er solgt som oppussingsobjekt, er ikke uten videre upåregnelig. Kjøper hevdet at veggene var bærende, men det var ikke dokumentert, og skaderapporten nevnte det ikke. Nemnda fant derfor ikke sannsynliggjort at det var en sikkerhetsrisiko.

For det tredje var det ikke bevist at selger kjente til forholdet. Skaden viste seg først under oppussingen, og det var ingen klare holdepunkter for at selger visste om den.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et oppussingsobjekt gir kjøper mindre å støtte seg på. Skjulte forhold som avdekkes under oppussing, kan bli kjøpers risiko når boligen er gammel og oppgraderingsbehovet er oppgitt.

Den viser også at et krav krever dokumentasjon. Påstanden om at veggene var bærende og at skaden var en sikkerhetsrisiko, ble ikke godtatt fordi den ikke var dokumentert, og TG 2 med bemerkningen om at det ikke var behov for tiltak reddet ikke saken.

Kort oppsummert

• Alle veggene i en leilighet fra 1928 hadde løs puss, oppdaget under oppussing av et oppussingsobjekt.
• Nemnda mente feilen ikke var fundamental og at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til den.
• Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.