Høyere vedlikeholdsregning i sameiet enn anslått: ikke medhold (FinKN 2026-457)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet fra 1983 i Trøndelag, i et sameie (der eierne sammen har ansvar for felles bygningsdeler). Den ble solgt for 7,95 millioner kroner ved kjøpekontrakt signert mai eller juni 2023, og kjøperen overtok 1.9.23. Leiligheten hadde vært lagt ut for salg tidligere, våren og sommeren 2022, og ble lagt ut igjen våren 2023.

Salgsoppgaven oppga andel fellesgjeld til 0 kroner og felleskostnader til 3 255 kroner i måneden. Den opplyste også at styret drøftet større vedlikehold, som utskifting av vinduer, men at ingenting var besluttet. Prisen var stipulert av en entreprenør til mellom 200 000 og 700 000 kroner per enhet, men det sto at dette bare var anslag som ville påvirkes av mange faktorer. Selger skrev i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at sameiet skulle pusses opp utvendig, uten dato eller omfang.

Etter overtakelsen fikk kjøperne vite at arbeidene endte på 1 100 823 kroner for deres seksjon. Det var 400 823 kroner mer enn det høyeste anslaget i salgsoppgaven. De reklamerte (meldte fra om feilen) 4.12.23, blant annet på rehabiliteringskostnadene, en el-billader og en dørlås.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 591 210 kroner, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selger og megler satt på oppdaterte kostnader, blant annet et estimat på 1 125 000 kroner per seksjon og 175 000 kroner til fremtidig vedlikehold, og at salgsoppgaven derfor var misvisende. Kjøperen mente også at det var gitt feil opplysninger om muligheten for å sette opp en bestemt type billader og om koden på dørlåsen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at kjøperen hadde reklamert for sent og at det uansett ikke var noen mangel. Selger kjente ikke til de oppdaterte prisene, og en av prisoppdateringene kom først etter budaksepten 25.5.23. Selskapet viste også til at kjøperen hadde brukt usikkerheten om vedlikeholdet for å presse ned prisen, og at budrunden hadde tatt en hel måned.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg fullt ut til begrunnelsen. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet.

Det avgjørende var at det ved salget var kommunisert en betydelig og konkret usikkerhet om arbeidene og kostnadene. Kjøperen måtte derfor være forberedt på at regningen kunne bli høyere enn anslaget. Salgsoppgaven sa uttrykkelig at tallene var anslag, og at vedlikehold kunne øke kostnadene.

Nemnda fant heller ikke grunnlag for mangel når det gjaldt billaderen og dørlåsen. Sekretariatet mente at kravet om laderen ikke var tilstrekkelig dokumentert, og at kostnaden for låsen ikke ville komme over kjøperens egenandel.

Nemnda fant ikke at anmodningen fra kjøperen inneholdt noe nytt som endret vurderingen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kostnader til vedlikehold i et sameie kan bli mye høyere enn anslaget uten at det er en mangel ved boligen. Når salgsoppgaven varsler større vedlikehold og sier at tallene er usikre, kan kjøperen ikke forvente at anslaget holder. Beløpet blir et risikoelement som kjøperen selv bærer, og som kan ha vært med på å presse prisen ned.

Det hjelper heller ikke å påstå at selger eller megler visste mer, hvis påstanden ikke er godt dokumentert og partene forklarer det ulikt.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en leilighet fra 1983 i et sameie fikk en rehabiliteringsregning som var høyere enn anslaget i salgsoppgaven, og krevde 591 210 kroner.
• Salgsoppgaven hadde advart om stor usikkerhet, og kravene om billader og dørlås var ikke godt nok dokumentert.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.