Feil på el-anlegget i rekkehus fra 1957, TG 2: ikke medhold (FinKN 2023-218)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet på Østlandet, oppført i 1957 og solgt for 3 690 000 kroner. Kjøpekontrakten er datert 24.5.22, og kjøperen overtok 20.6.22. Salgsoppgaven fortalte om modernisering i 2016, med nytt kjøkken og nytt bad.

Om el-anlegget var det gitt flere opplysninger. Egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) opplyste at sikringsskapet var nytt, at faglærte hadde gjort om deler av el-anlegget i begge etasjer, og at det var gjort en sluttkontroll. Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 2 (tilstandsgrad som viser at det er avvik som kan kreve tiltak), og nevnte blant annet delvis skjult anlegg, enkelte løse stikkontakter og en inntaksledning som burde festes bedre. Den anbefalte også en utvidet el-kontroll.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at sikringene gikk ofte. Et elektrikerfirma fant en rekke feil, blant annet feil kabel, blandet bruk av kabler, feil ved stikkontakter, blandet jord og manglende dokumentasjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 83 625 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning for advokatutgifter og dokumentasjon, samt renter. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var HDI Global Specialty.

Kjøperen mente at feilene var upåregnelige og utgjorde en mangel, og at selgeren hadde holdt tilbake at sikringene gikk ved vanlig bruk. Selskapet svarte at tilstanden var påregnelig ut fra opplysningene ved salget, og at selgeren ikke kjente til feilene. Selgeren mente at familien på fire hadde brukt strøm i seks år uten at sikringene gikk.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda kom til motsatt resultat.

Hva nemnda la vekt på

Tre ting var avgjørende.

For det første ser loven på hva kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra det samlede bildet av boligen, blant annet alder og opplysninger i salgsmaterialet (§ 3-2). En eldre bolig gir generelt en risiko for feil, uansett vedlikehold.

For det andre veide tilstandsgraden tungt. Her var nemnda uenig med sekretariatet. TG 2 for el-anlegget som helhet er satt av en fagperson, og signaliserte usikkerhet. Rapporten nevnte i tillegg skjult anlegg, løse stikkontakter og en anbefaling om utvidet el-kontroll.

For det tredje var det ikke opplyst at hele el-anlegget var fornyet i 2016. Kjøperen kunne regne med at sentrale deler var nye og kontrollert av fagfolk. Men en sluttkontroll betyr ikke at et anlegg i et hus fra 1957 er feilfritt. Nemnda mente at forholdet lå innenfor det kjøperen kunne forvente.

Når det gjaldt selgerens plikt til å opplyse, må det i saker som nemnda behandler skriftlig finnes klare holdepunkter for at selgeren holdt noe tilbake. Selv om sikringen gikk kort tid etter overtakelsen, var det vanskelig å legge til grunn at selgeren kjente til problemet. Folks strømbruk kan være ganske ulik (§ 3-7). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad og risikoopplysninger i en tilstandsrapport har betydning for hva du kan forvente. TG 2 for el-anlegget som helhet, sammen med kommentarer om skjult anlegg og en anbefalt el-kontroll, gjør at du må regne med tiltak i et hus fra 1957.

Positive opplysninger om at deler er fornyet av fagfolk, overstyrer ikke slike forbehold. Det gjelder selv om selgeren har krysset av for samsvarserklæring og sluttkontroll. Hvis du bygger på at selgeren visste om en feil, må du ha holdepunkter for det utover at feilen ble funnet kort tid etter overtakelsen.

Kort oppsummert

• Utløste sikringer og mange feil på el-anlegget i et rekkehus fra 1957. Kravet var 83 625 kroner.
• Nemnda mente at feilene lå innenfor det kjøperen kunne forvente, gitt alder, TG 2 og risikoopplysningene.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og sekretariatets motsatte vurdering ble ikke fulgt.