Råte i gulvbjelker i bolig fra 1900: delvis medhold (FinKN 2025-547)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1900, solgt for 2,1 millioner kroner. Den hadde i lang tid vært brukt som fritidsbolig. Salgsoppgaven sa at boligen fremsto som vedlikeholdt, men at modernisering og oppgradering måtte påregnes.

Tilstandsrapporten ga rommene under terreng, dreneringen og veggkonstruksjonen TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Etasjeskillet mot grunn (gulvet) fikk TG 3, men bare fordi gulvet hadde store høydeforskjeller. Rapporten sa at det ikke var noen umiddelbar kostnad knyttet til dette. Krypkjelleren ble ikke undersøkt fordi den ikke hadde adkomst, og ble omtalt som en risikokonstruksjon for fukt og råte. Det var også opplyst om fukt i et hjørne av kjelleren og om drenering utført av en ufaglært i 2020.

Etter overtakelsen skulle kjøperen avrette gulvet. Da ble det oppdaget at en bjelke i bjelkelaget var brutt, og at det sto vann i krypkjelleren under stuegulvet. En skaderapport pekte på råte som følge av fukt, manglende drenering og manglende fuktsikring.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 159 009 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøperen mente råten var upåregnelig, og at risikoen ikke var forklart tydelig nok for en vanlig forbruker.

Fremtind Forsikring, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på at boligen var over hundre år gammel, at det var gitt konkrete opplysninger om fukt, og at helheten viste at tiltak var påregnelig. Om det likevel var en mangel, mente selskapet at det måtte trekkes fra omtrent 50 prosent for at kjøperen får nye og bedre bygningsdeler.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg. Flertallet kom til at det var en mangel etter § 3-2. Mindretallet mente at kjøperen ikke hadde krav på noe. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som først vurderer sakene, hadde gitt selskapet medhold.

Flertallet la vekt på tre ting. For det første var det ikke gitt noen konkrete opplysninger om råte i gulvkonstruksjonen. Tvert imot sa rapporten at det ikke var umiddelbare kostnader knyttet til gulvet. For det andre var opplysningene om fukt i kjellerhjørnet og dreneringen så knappe at en vanlig kjøper vanskelig kunne forstå at det kunne finnes råte i bærende deler. En generell merknad om at noe råte kunne påregnes i nedre del av veggene gjaldt noe annet. For det tredje var det TG 3 på gulvet, men den skyldtes bare skjevhet.

Flertallet var «i adskillig tvil», men mente at helheten ga et avvik fra det kjøperen kunne forvente.

Ved utmålingen delte flertallet kostnadene med omtrent halvparten. Kravet dekket også krypkjelleren, som ikke var undersøkt, og gulvet med TG 3. I tillegg ble det trukket fra for nye komponenter. Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 80 000 kroner, og kjøperens egenandel (§ 3-1) skulle trekkes fra. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Mindretallet mente at alder, krypkjeller og fukt i kjelleren viste at kjøperen måtte regne med råte. Takstmannen skulle bare kontrollere gulvet for skjevhet, og hadde gjort det.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En høy tilstandsgrad på et punkt betyr ikke alltid at risikoen er forklart. Her fikk gulvet TG 3 for skjevhet, og det sa lite om råte. Samtidig viser saken at alder og generelle opplysninger om fukt og krypkjeller kan gjøre at tiltak blir påregnelig. Utfallet var tett, og nemnda var delt.

Saken viser også at selv når nemnda finner en mangel, kan beløpet bli mye lavere enn kravet. Kostnader til deler som ikke var vurdert, og til bedre standard enn før, kan trekkes fra.

Kort oppsummert

• Råte i bjelkelaget i en bolig fra 1900 ble funnet da gulvet skulle rettes av.
• Flertallet mente råten var mer enn kjøperen kunne regne med etter opplysningene, mindretallet mente det motsatte.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 80 000 kroner i prisavslag av et krav på 159 009 kroner.