Rør som fryser på nytt bad i enebolig fra 1926: ikke medhold (FinKN 2025-1082)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1926, solgt for 3,7 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 3.11.23. Salgsoppgaven fremhevet nytt bad og kjøkken og at røropplegget var oppgradert. Badet i første etasje var bygget i 2023. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (ingen avvik) og viste til dokumentasjon fra faglærte for el-arbeid, rørarbeid og oppbygging av badet. VVS fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysning om at rørene var av varierende alder og at lekkasjevann ikke ville ledes til avløp. Selger opplyste at det var byttet deler av røranlegget i 2022 og 2023.

Etter overtakelsen fant kjøperen at rørene på badet frøs. Kjøperen reklamerte 11.1.24. Et rørleggerfirma mente rørene lå i yttervegg og frøs ved kulde og trekk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 308 958 kroner, erstatning for utgifter til juridisk bistand og takst på 107 335 kroner, og forsinkelsesrenter. Tilbudet bak prisavslaget var en totalrenovering av badet, slik at rørene kunne flyttes til innervegg og gulv.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av HDI. Selskapet bestred ikke at det var en mangel. Striden gjaldt bare hvordan den skulle utbedres. Selskapet ville betale etter et bindende tilbud på 52 500 kroner for lokal utbedring av ytterveggen, med utforing og mer isolasjon. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til samme resultat på tre punkter.

For det første er det den rimeligste forsvarlige utbedringen som legges til grunn. Kjøperen har bevisbyrden for at en dyrere løsning er nødvendig.

For det andre hadde kjøperens egen takstmann i første rapport pekt på etterisolering av ytterveggen som beste alternativ, til 45 000 kroner. Først senere ble totalrenovering anbefalt, til 297 834 kroner. Selskapets takstmann hadde anslått lokal utbedring til 48 000 kroner.

For det tredje mente nemnda at en e-post fra kjøperens egen rørlegger støttet at lokal utbedring vil gjøre at rørene ikke fryser. Da var det ikke vist at den lokale løsningen var uforsvarlig, eller at badet hadde andre feil som krevde totalrenovering.

Kjøperen fikk et prisavslag på 42 500 kroner etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner, som selskapet allerede hadde tilbudt. Kravet om erstatning førte ikke frem. Sekretariatet pekte på at kjøperen hadde dekning for slike utgifter i en boligkjøperforsikring, og at utgifter etter selskapets tilbud ikke regnes som nødvendige. Nemnda tiltrådte dette. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at det er en mangel. Selv når selger erkjenner mangelen, avgjør den rimeligste forsvarlige utbedringen hvor mye du får. Vil du ha en dyrere løsning, må du kunne vise hvorfor den billigere ikke duger.

Et bindende pristilbud for en lokal utbedring fra motparten har stor vekt. Uttalelser fra dine egne fagfolk, også tidligere rapporter og e-poster, kan bli brukt mot en dyrere løsning. Utgifter til takst og juridisk bistand kan ikke uten videre kreves fra selger.

Kort oppsummert

• Vannrør i yttervegg frøs i et nytt bad i en enebolig fra 1926, og selskapet erkjente en mangel.
• Kjøperen krevde 308 958 kroner for totalrenovering, men nemnda la den rimeligste forsvarlige utbedringen til grunn og satte avslaget til 42 500 kroner.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet, og erstatningen for utgifter ble avvist.